Jetzt geht es wieder los

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 26.02.2014

In meiner Vorfreude auf die tollen Tage habe ish die Erkenntnis gewonnen, dass auch in Karlsruhe karneval ist: bi Monopoly würde man sagen, gehen sie auf Los, ohne 4000 DM zu kassieren.

Was ist passiert: unter dem 22.1.2014 ist ein Beschluss veröffentlicht, wonach der BGH sich nach einer mündlichen Verhasndlung noch einmal Gedanken gemacht hat (VIII ZR 352/12). Es geht um Schönheitsreparaturen und um einen Abgeltungsanspruch (Quotenklausel). Der BGH äußert Bedenken, dass bei einer unrenoviert überlassenen Wohnung in die (fiktive) Kostenberechnung auch Abnutzungen des Vormieters einfließen. Dies kann jedoch seiner Meinung nach dahinstehen, weil jedenfalls die Klausel nicht transparent formuliert werden kann. Denn es sei - gemessen an seinen Anforderungen (BGH v. 26.9.2007 - VIII ZR 143/06) eine reine Fiktion - am Ende der Mietzeit ermitteln zu können, welcher hypothetischen Abnutzungsdauer der festgestellte Zustand entspricht.

Ob das so stimmt, lasse ich unkommentiert. Ich habe jedenfalls schon Sachverständige erlebt, die eine Restnutzungsdauer aus der optischen Wahrnehmung ermitteln können.

Mich bewegt (bis morgen) eher die Frage, ob damit nicht generell die Frage der renovierung bei Vertragsbeginn eine neue Relevanz erhält. Im Gegensatz zu 1986, als der BGH festgestellt hat, dass der Mieter am Anfang der Mietzeit eine verwirkbaren Anspruch auf Herstellung eines vertragsgemäßen Zustandes hat, gilt heute die kundenfeindlichste Auslegung auch im Indivudualprozess (BGH v. 29.5.2013 - VIII ZR 285/12).

Deshalb könnten auch bei Renovierungsklauseln die Karten neu gemischt werden. Denn wenn der Mietvertrag zur Anfangsrenovierung keine Abrede enthält aber über die laufende Renovierung, könnte der Vermieter den vertragstreuen Mieter, der eine Anfangsrenovierung verlangt, unter Hinweis auf den Vertragstext davon abhalten, seinen gesetzlichen Anspruch geltend zu machen, weil er nicht im Vertrag dokumentiert ist.

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1 Kommentar

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Lieber Herr Lützenkirchen, juristisch formuliert, würde ich Ihrer Wortmeldung das argumentum ad absurdum entgegenhalten wollen. Da Sie auf den Kölner Karneval anspielen, sage ich es einfacher in unserer Kölner Mundart: Dat is jeck!

 

Denn mit dem AGB-Recht hat Ihre Überlegung gar nichts zu tun.

 

Der Vermieter will mit dem Mieter regeln, dass er den Anspruch des Mieters auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands nicht erfüllen muss? Dann zieht sich der Vermieter wohl kaum die Hose mit der Beißzange an. Wozu sehenden Auges den vertraglich geschuldeten Zustand vertraglich aushandeln und dann im selben Vertrag die Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustands wieder abbedingen??? Wer so was will, geht anders vor.  Gemünzt auf die vom Vermieter geschuldete Anfangsrenovierung wegen erstmaliger Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes ist klar: Wer als Vermieter bei Vertragsschluss merkt, dass er das nicht will, umschifft es anders. Dieser Vermieter handelt doch von vornherein gleich einen anderen vertragsgemäßen Zustand aus.

 

In Ihrer Fallkonstellation schweigt der Vertrag zu dieser Frage. Kann man also annehmen, die vertragsgemäße Herstellung sei in puncto Anfangsrenovierung konkludent abbgedungen? Natürlich nicht. Das würde ja nicht einmal jemand machen, der das ausdrücklich regelt. Das heißt: schon die schlichte Anwendung der §§ 133, 157 BGB verhindert eine Auslegung wie die, die Sie hier in den Ring werfen. Dazu braucht man die §§ 307 ff. BGB nicht.

 

 

 

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