Einwendung ohne Berechnung unerheblich

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 04.09.2014

Mit der Einführung der Einwendungsausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB hat der Gesetzgeber den Zweck verfolgt, innerhalb einer absehbaren Zeit Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche herbeizuführen und damit Rechtsfrieden zu schaffen (BGH v. 10.10.2007 – VIII ZR 279/06, NZM 2008, 81 Rz. 25). Dafür reicht es m.E. nicht aus, wenn der Mieter innerhalb der Jahresfrist eine Einwendung konkret benennt (z.B. „beim Hausmeister wurde eine Rechnung aus dem Vorjahr berücksichtigt“). Vielmehr muss auch der daraus resultierende Abzug berechnet werden.
Andernfalls müsste der Vermieter den Abzug berechnen. Das käme einem Anspruch des Mieters auf Neuerteilung der Abrechnung gleich. Darauf besteht aber bei formell wirksamer Abrechnung nur dann ein Anspruch, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, die Korrektur selbst vorzunehmen (OLG Düsseldorf v. 30.3.2006 – 10 U 143/05). Diese Voraussetzungen liegen etwa vor, wenn der Mieter die zur Korrekturrechnung notwendigen Kriterien nicht kennt (BGH v. 20.10.2010 – VIII ZR 73/10). Das kommt z.B. bei einem falschen Umlageschlüssel in Betracht, von dem der Mieter den Gesamtverteiler nicht ermitteln kann.
Im Werkvertragsrecht ist das völlig üblich. Wenn der Unternehmer falsche Massen ansetzt, wird der Bauherr die richtigen Massen heranziehen und den von ihm errechneten Betrag bezahlen. Rechtsfrieden kann nach einer formell einwandfreien Betriebskostenabrechnung aber nur herbeigeführt werden, wenn der Mieter den Betrag zahlt, der selbst unter Berücksichtigung seiner Einwendungen fällig ist. Ansonsten hat er – wie üblich – im Prozess die Kosten im Umfang des Unterliegens zu zahlen. Daher ist es grundsätzlich notwendig, die Reklamationen nicht nur auf den Kern zu beschränken, sondern innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB auch aufzuzeigen, zu welchem für den Mieter günstigen Ergebnis die Einwendung führt. Immerhin sind Einwendungen, die eine Nullsummenspiel herbeiführen, unerheblich (BGH v. 26.10.2011 – VIII ZR 268/10). 

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Wenn sich diese Meinung durchsetzen würde führt dies im Ergebnis dazu, dass der Mieter, der den Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB vermeiden will, eine entgültige Bewertung der Frage ob eine formell wirksame Nebenskostenabrechnung vorliegt und ob er eine etwaige materielle Abweichung richtig berechnen kann herbeiführen. Dies führt m.E. regelmäßig dazu, dass er sich eines Rechtsanwalts bedienen muss und dann die Kosten auf dem Vermieter abwälzen kann, da die Kosten regelmäßig wegen dessen Vertragsverletzung zur Erstellung einer ordnungsgemäßen Nebenskostenrechnung erforderlich geworden sind. Im Ergebnis erhöhen sich damit die Kosten des Vermieters und aus dem "Nullsummenspiel", dass der BGH richtigerweise ausgeschlossen hat wird regelmäßig ein Verlustgeschäft für den Vermieter, da auch in Fällen in denen eine Nullsumme das Ergebnis ist weiterhin eine Vertragsverletzung durch falsche Abrechnung und ggf. notwendige außergerichtliche Rechtsanwaltskosten anfallen um dies abzuklären.

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