Belegprüfung durch Rechtsbeistand

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 13.10.2014

Bei den Betriebskosten kommt es immer wieder vor, dass ein Kollege oder der Mieterverein mehrere Mieter eines Objektes vertreten. Oftmals erfolgt die Mandatierung nachfolgend, also nicht zeitgleich, so dass die Abwicklung der Betriebskostenabrechnung in getrennten Verfahren/Angelegenheiten erfolgt.
Es würde die Sache wesentlich vereinfachen, wenn der Vermieter den Kollegen in den nachfolgenden Verfahren/Angelegenheiten darauf verweisen könnte, dass ihm bereits die Belegunterlagen vorliegen oder er Einsicht darin genommen hat. Ob dies allerdings möglich ist, halte ich für zweifelhaft.
Der BGH (BGH v. 19.11.2008 – VIII ZR 295/07) hat zwar darauf verwiesen, dass dem Mieter keine Umstände erläutert werden müssen, die ihm bereits bekannt sind. Indessen muss ein Mieter sich nicht das Wissen seines Rechtsbeistandes zurechnen lassen, das dieser aus einem anderen Verfahren erhalten hat. § 166 BGB ist nicht anwendbar, da der Vertreter (Rechtsbeistand) die Kenntnis nicht bei dem Rechtsgeschäft für den konkreten Auftraggeber erworben hat.
Unabhängig davon, dass der Kollege auf Mieterseite schon von sich aus darauf bedacht sein wird, die Belegeinsicht nicht zu wiederholen, kann jedenfalls der Vermieter eine Einsichtnahme oder bei Vorliegen der Voraussetzungen eine Übersendung von Kopien der Belege nicht mit dem Argument verweigern, der Kollege habe bereits ausreichend Kenntnis aus einer früheren Belegprüfung.
 

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3 Kommentare

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Der Rechtsanwalt darf auch seinem Mandanten "Mieter X" gar nicht verraten, dass er bereits den "Mieter Y" aus demselben Hause vertritt und deswegen die Unterlagen schon kennt. Selbst wenn er den "Mieter Y" nicht namentlich kennt, besteht bei einer solchen Äußerung dennoch die Gefahr, dass "Mieter X"  den "Mieter Y" irgendwie identifizieren kann. Diese Gefahr eines Verstoßes gegen die anwaltliche Verschwiegenheitspflicht sollte in jedem Fall vermieden werden.

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Leider ist mir eine in den vergangenen Wochen publizierte Entscheidung nur noch verschwommen jedoch nicht mehr konkret erinnerlich. Jedenfalls hat in irgendeiner Angelegenheit kürzlich ein Gericht (ich glaube aus Schleswig-Holstein) entschieden, ein Akteneinsichtsrecht und ein Recht auf Einsicht in Belege habe nur der Anspruchsinhaber selbst, nicht jedoch der von ihm bevollmächtigte Rechtsanwalt, und ein Anspruch auf Fertigung von Fotokopien bestehe auch nicht. Bei nicht sachkundigen und oder nichts rechtskundigen Anspruchsinhabern läuft das wohl defacto auf eine Rechtsverweigerung hinaus, denn ein Sachunkundiger und Rechtsunkundiger Laie wird mit Einsicht in Akten und Belegen selbst nichts anfangen. Mit Hilfe von formalistischen Argumenten versucht man den Sinn und Zweck von Ansprüchen leerlaufen zu lassen, und Ansprüche wertlos zu machen. Manche Gerichte sind offenbar derart auf den Wortlaut von Normen fixiert, daß sie sich über den Sinn und Zweck der Norm keine Gedanken mehr machen.  

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@ Thorsten

Die Mieter eines Hauses unterhalten sich oft darüber.

Manchmal hetzten sie sich gegenseitig auf und gehen zu ein und demselben Rechtsanwalt und lassen von diesem die Abrechnungen überprüfen. Dieser Anwalt geht dann für jeden Mieter einzeln vor.

 

@ Gedankenloser

Der von Ihnen gemeinter Artikel bezog sich nicht auf die Abrechnungsprüfung der Betriebskostenabrechnung. 

Bei Betriebskostenabrechnungen haben verschiedene Gerichte festgestellt, dass der Mieter die Abrechnung und die Belege (Rechnungen) auch durch einen unabhängigen Dritten überprüfen lassen darf.

Ein Urteil beziht sich auch auf Datenschutz. Der unabhängige Überprüfer sowie der überprüfende Mieter kann bei der Überprüfung des Hauses Daten des gesamten Hauses einsehen und teilweise auch Daten der andere Mieter einsehen. Das Interesse des Mieters wäre dabei aber größer als das Recht auf Datenschutz.

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