Diskussion über unrenovierte Wohnungen treibt Blüten

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 14.12.2014

Die Diskussion, ob die Überlassung einer zu Beginn des Mietvertrages unrenovierten Wohnung zur Unwirksamkeit von Formularklauseln über die laufende Renovierung führt, hatte der BGH 1987 souverän beendet. Er wies darauf hin, dass die Überlassung einer unrenovierten Wohnung nicht vom Gesetz abgewichen werde und der Mieter daher seinen Anspruch gegen den Vermieter auf Herbeiführung der Anfangsrenovierung geltend machen könne. Einen Einfluss auf die Bewertung der Klausel über die Renovierung sollte sich daraus nicht ableiten lassen können (BGH v. 1.7.1987 – VIII ARZ 9/86).

Seitdem der BGH im Januar der Abgeltungsklausel auch wegen der Konstellation der Überlassung einer unrenovierten Wohnung den Garaus gemacht hatte (BGH v. 22.1.2014 - VIII ZR 352/12), war die Diskussion neu entfacht (LG Heilbronn v. 22.7.2014 – 2 S 63/13; Horst, MietRB 2014, 338). Denn auch bei laufender Renovierung muss der Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung erhalten hat, Gebrauchsspuren, die jedenfalls nicht von ihm stammen, beseitigen. Unrenoviert ist daher jede Wohnung, die Gebrauchsspuren aufweist, selbst wenn dadurch noch keine Renovierungsbedürftigkeit (= Fälligkeit der Renovierungsleistung) begründet wird (Lehmann-Richter, NZM 2014, 818, 819).

Diese Rechtsfolge kann nicht durch den Klauselvorschlag von Lehmann-Richter (NZM 2014, 818, 820)

Der Vermieter schuldet keine Schönheitsreparaturen.“

verhindert werden. Denn diese Formulierung stellt eine Umgehung des § 306 BGB dar. Die unwirksame Renovierungsklausel führt über § 306 BGB zur Geltung der Hauptpflicht des § 535 Abs. 1 BGB. Diese Rechtsfolge würde durch die Klausel abbedungen. Also ist sie nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

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