Bestreiten des Flächenschlüssels bei der Abrechnung über Betriebskosten

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 18.01.2015

In der Entscheidung über die Zulässigkeit der Urkundenklage bei Betriebskostennachforderungen behandelt der BGH auch die Frage, inwieweit der Mieter die Flächenangaben des Vermieters zum Gesamt- und Einzelverteiler im Prozess bestreiten kann (BGH v. 22.10.2014 – VIII ZR 41/14). Ergebnis: einfaches Bestreiten reicht nicht. Da die Fläche Gegenstand der eigenen Wahrnehmung des Mieters sei, könne er sich (ungefähr) ermessen und daher die Richtigkeit der Ansätze durch positive Angaben in Abrede stellen. Das soll auch für den Gesamtverteiler gelten. Immerhin wären auch die dazu maßgeblichen Kriterien wie Gebäudezuschnitt sowie Anzahl der Wohnungen und Stockwerke äußerlich wahrnehmbar.

Dies führt nicht dazu, dass der Mieter im Detail aufzeigen muss, wie er die abweichende Fläche ermittelt hat. Vielmehr reicht es aus, wenn er vorträgt, nach seiner Messung habe seine Wohnung nur eine bestimmte, aber geringere Fläche. Diese  Zahl wird er durch überschlägige Messung ermitteln können. Immerhin muss er die Berechnungsmethoden nicht kennen (BGH v. 22.10.2014 – VIII ZR 41/14).

Schwieriger wird das bei der Gesamtfläche. Hier ist dem Mieter erst recht zuzubilligen, überschlägig zu bewerten. Er kann von seiner Fläche auf die Fläche der Etage schließen und sodann auf die Anzahl der Stockwerke. Zeigt er diese Berechnung auf, kann der Vermieter die vorliegenden Fehler in seiner oder der Berechnung des Mieters erkennen.

Für andere Verteilerschlüssel gelten diese Erwägungen entsprechend. Dies gilt insbesondere für die Ablesewerte, die zumindest bei der Einsicht in die Belege Gegenstand der eigenen Wahrnehmung sein können.

Grundsätzlich reicht es aus, wenn der Mieter einen der beiden Berechnungsfaktoren zum Umlageschlüssel (substantiiert) bestreitet. Es muss sich im Ergebnis nur für ihn eine Verbesserung ergeben. Dazu muss der Einzelverteiler kleiner sein. Trifft dies auch beim Gesamtverteiler zu, führt dies zu einer höheren Belastung des Mieters, so dass sein Vortrag unerheblich ist. Demnach muss er einen größeren Gesamtverteiler vortragen.

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