Enteignung des Vermieters durch Vermietung an Business Center

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 17.06.2015

Mein Mandant hat eine ganze Etage in bester Lage in Berlin an eine GmbH vermietet. Als Vertragszweck wurde der Betrieb eines Business Center vereinbart. Der Mieter sollte die Räume zur Einrichtung von Büros für Dritte mit Equipment und Personal nutzen können. Die Untervermietung ist diesem Vertragszweck immanent.

Seit geraumer Zeit zahlt der Mieter keine Miete mehr, der Betrieb geht aber munter weiter. Nach fristloser Kündigung wurde Räumungsklage erhoben. Gleichzeitig wurde der Mieter auf Auskunft über die Personen, an die er untervermietet hat, verklagt. Hierauf reagiert er nicht. Zum Zahlungsrückstand lässt er sich im Rahmen der Urkundsklage nur unerheblich ein.

Wir haben nun die Untermieter ebenfalls auf Räumung verklagt, soweit wir sie recherchieren bzw. identifizieren konnten. Nach einer Räumungsaufforderung haben wir sie außergerichtlich auf Nutzungsentschädigung (§§ 989, 990 BGB) in Anspruch genommen und Schadensersatz angedroht.

Parallel haben wir eine einstweilige Verfügung erwirkt, dass der Mieter nicht mehr untervermieten darf im Hinblick auf das Risiko, dass durch weitere Gebrauchsüberlassungen die Zwangsvollstreckung gefährdet wird. Hier liegt das Problem. Denn von weiteren Untervermietungen erfahren wir – wenn überhaupt – erst hinterher. Und dann wird der Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung abbrechen.

Der Mandant wird nun eine Versorgungssperre jedenfalls hinsichtlich der Klimaanlage einrichten. Wasser und Strom sollen einstweilen noch geliefert werden, begründen aber ein weiteres Sanktionspotential.

Ich würde den Druck gegenüber dem Mieter und den Untermietern gerne noch – legal – erhöhen. Denn ich sehe die Gefahr, dass dieses Geschäftsmodell die ideale Einrichtung ist, um den Vermieter auf Dauer zu enteignen.

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3 Kommentare

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Die Mieterin macht das ja vermutlich nicht um Sie oder Ihren Mandanten zu ärgern oder zu "enteignen", sondern weil sie Zahlungsprobleme hat. Mit Ausnahme einer Strafanzeige wüßte ich nicht, wie man "mehr Druck aufbauen" kann, weil vermutlich ohnehin schon wieder einmal alles zu spät ist und auch dem Staatsanwalt kein rechtes Drohpotential mehr eignet...

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Wenn der Betrieb munter weitergeht, so hat der Hauptmieter vermutlich auch weitere Einnahmen durch die Untervermietung.

Wäre es nicht  besser, hier etwas den Zahlungsfluss zu ändern, ähnlich einer Gehaltspfändung beim Arbeitgeber? Die Untermieter müssen dann zukünftig eben direkt an den Eigentümer (Ihren Mandanten) zahlen, und nicht mehr an den säumigen Hauptmieter.

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Da es der Wahrheit entspricht, könnte es zulässig sein, dass man allen Untermietern ausdrücklich mitteilt, dass der Hauptmieter nicht mehr zahlt und deshalb gekündigt wurde. Einen entsprechenden Aushang anbringen verbunden mit dem Hinweis, dass deshalb die Büros bis zum ... zu räumen sind, weil sonst Räumung durch den Gerichtsvollzieher erfolgt.

Idealerweise verbunden nicht nur mit einer Kontaktmöglichkeit zum Vermieter für Nachfragen (womit man evtl. auch Namen bekommt), sondern mit einem Angebot zur Fortführung des Untermietverhältnisses beim neuen Betreiber des Business Centers.

Durch eine gleichzeitige Kündigung des Untermieters beim bisherigen Mieter (ggf. sogar fristlos, da dieser seine Vertragspflicht ja nicht mehr erfüllen kann), kann so eventuell sehr schnell das Problem mit den Untermietern gelöst werden. Und wenn die dann auch nicht mehr an ihn zahlen, hat der Hauptmieter auch nix mehr davon, weiter die Büroräume "zu besetzen".

 

 

Denkbar (allerdings nicht unbedingt preiswert) wäre auch der Weg über eine Änderung der Zutrittskontrollen für das Haus. Der Einbau einer neuen Schließanlage könnte erfolgen, nicht nur für das fragliche Büro (wäre wohl unzulässig), aber im ganzen Haus im Rahmen einer Modernisierung. Um einen neuen Schlüssel/Keycard etc. zu erhalten, ist Kontaktaufnahme mit dem Vermieter erforderlich, das wird auch entsprechend kommuniziert (z.B. durch Aushänge). Zum Nachweis der Berechtigung müssen Untermieter dafür dann eben den Untermietvertrag vorlegen.

Nicht so geeignet sind andere Baumaßnahmen. Die Kombination aus starker Staubentwicklung und nicht funktionierender Klimaanlage ist im Sommer an der Südseite möglicherweise sehr effektiv. Aber zum einen stört das auch die anderen Mieter, zum zweiten ist es teuer und zum dritte kann keiner garantieren, dass auch Sommer stattfindet.

 

 

Gast: Ich bin kein Experte im Insolvenzrecht, aber ich fürchte, ohne Kündigung des Mietvertrages mit dem bisherigen Hauptmieter könnte eine Einigung um direkte Zahlung im Insolvenzfall in die Hose gehen. Der Insolvenzverwalter kann dann die Zahlungen möglicherweise nochmals verlangen und schlimmstenfalls sogar zusätzlich noch das Geld zurückfordern, was bereits an den Vermieter geflossen ist?
 

 

Im Rahmen von nicht ganz so legaler Erhöhung des Drucks sollte man auch dran denken:

Wer klagt / einstweilige Verfügungen gegen Maßnahmen des Vermieters erreichen will etc. muss damit seinen Namen preisgeben. Unter Umständen kann es also durchaus hilfreich sein, das Gesetz nicht zu 100 % einzuhalten, um die letzten Namen zu ermitteln - solange man nichts tut, was erhebliche Schadenersatzforderungen begründen kann kann das preiswerter und schneller sein als legale Mittel.

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