Die verbotene Eigenmacht bei der Modernisierung und Instandsetzungen
von , veröffentlicht am 27.06.2015Der Eingriff des Vermieters in den Besitz des Mieters gegen dessen Willen stellt eine verbotene Eigenmacht dar. Klar!
Die Grenze dazu ist schneller überschritten, als sich mancher vorstellt. Ein gutes Beispiel sind die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Das LG Berlin (v. 16.9.2015 – 65 T 224/14) hat dies sehr anschaulich an der Errichtung von Balkonen in über der Wohnung des Mieters liegenden Einheiten dargestellt. Durch das Anarbeiten der Balkone durch Handwerker, die über das aufgestellte Gerüst zur „Baustelle“ im 3. + 4. Obergeschoss gelangen, ist die Einsicht in die Wohnung des Mieters im 2. Obergeschoss möglich. Damit wird der Besitz gestört. Zwar kommen in Anwendung des Rechtsgedankens des § 906 BGB nur erhebliche Beeinträchtigungen in Betracht (BGH v. 29.10.1954 – V ZR 53/53, NJW 1955, 19). Muss der Mieter damit rechnen, jederzeit in seiner Wohnung beobachtet werden zu können, kann daran aber kein ernsthafter Zweifel bestehen.
Für die Zulässigkeit des Eingriffs in den Besitz kommt es nicht darauf an, ob der Mieter nach den §§ 555a, 555d BGB oder nach § 242 BGB zur Duldung verpflichtet ist. Maßgeblich ist für die Frage der Besitzstörung, ob er eingewilligt hat. Erfolgt eine solche Einwilligung nicht ausdrücklich, kann der Vermieter sich vor einer Einstweiligen Verfügung nach den §§ 862, 858 BGB nur sicher sein, wenn er einen rechtskräftigen Duldungstitel erstritten hat (LG Berlin v. 23.2.2015 – 18 S 132/14).
Gerade das Beispiel der Arbeiten an bzw. vor der Fassade macht das Risiko deutlich. Viele Vermieter führen diese Maßnahmen durch, nachdem sie den Mieter zuvor bloß über den Beginn und die Ausführung informiert haben. Regt sich kein Widerspruch, unterstellen sie ein Einverständnis. Dies reicht nicht aus. Es muss für eindeutige Erklärungen gesorgt werden.
Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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Kommentare als Feed abonnieren§ 863 BGB schließt an sich petitorische Einwendungen des Vermieters gegen den vom Mieter begehrten possessorischen Besitzschutz, der aus verbotener Eigenmacht des Vermieters erwächst, aus. Wird aber das Rechtsargument des Vermieters ("ich muss und darf renovieren, und der Mieter muss es von Rechts wegen hinnehmen"), das dem bloß faktischen Besitzschutz entgegengehalten werden soll, in Form einer petitorischen Widerklage eingeführt, geht bei gleichzeitiger Entscheidungsreife entgegen dem Wortlaut des § 863 BGB das Recht dem bloß Faktischen vor (st. Rspr. des BGH seit 1970). Das Besitzschutzbegehren ist dann trotz verbotener Eigenmacht erfolglos.