Zulässigkeit von Aufrechnungsverboten in Formular-Mietverträgen
von , veröffentlicht am 23.07.2015Das OLG Düsseldorf (v. 25.7.2013 – 10 U 114/12, ZMR 2015, 543) hat eine Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, wonach dem Mieter die Aufrechnung nur mit unstreitigen und rechtskräftig festgestellten Forderungen zulässig sein soll, für wirksam angesehen und dabei wegen des Dauerschuldcharakters des Mietvertrages eine Übertragung der gegenläufigen Rechtsprechung des BGH zum Architektenvertrag (BGH v. 7.4.2011 – VII ZR 209/07, MDR 2011, 652 = ZMR 2004, 541) nicht für einschlägig befunden. Andere OLG sehen das ähnlich (KG v. 26.10.2009 – 8 U 45/09, DWW 2013, 181; OLG Köln v. 9.7.2012 – 1 U 49/12, ZMR 2012, 946; OLG Celle v. 22.3.2012 – 2 U 127/11, MietRB 2012, 194; OLG Frankfurt v. 28.1.2011 – 2 U 135/10, MietRB 2011, 276).
Ich meine, es kann dahinstehen, ob der Dauerschuldcharakter des Mietvertrages ein auschlaggebendes Argument ist und der VII. Senat sich nur deshalb in der Entscheidung vom 7.4.2011 nicht mit der Rechtsprechung des VIII. und des XII. Senats auseinandergesetzt hat, weil er seine Rechtsauffassung auf das Baurecht beschränkt wissen wollte.
Denn eine Unwirksamkeit gemäß § 307 BGB ergibt sich bereits dadurch, dass eine Aufrechnungsverbotsklausel dem Mieter die Heilungsmöglichkeit nach § 543 Abs. 2 S. 2 BGB nimmt. Nach dieser Bestimmung kann (auch der Gewerberaum-) Mieter die fristlose Kündigung heilen, wenn vor der Kündigung eine Aufrechnungslage bestand und er unverzüglich nach deren Zugang die Aufrechnung erklärt. Diese Möglichkeit ist in der Gewerberaummiete, in der § 569 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht gilt, die alleinige Chance, die Beendigung des Mietvertrages zu verhindern.
Unter Geltung der kundefeindlichsten Auslegung wäre vom Wortlaut des Aufrechnungsverbots der Fall erfasst, dass der Vermieter die Ansprüche des Mieters nur deshalb bestreitet, weil er die Voraussetzungen der Kündigung herbeiführen will. Denn zumindest die Schadenshöhe kann der Vermieter in zulässiger Weise einfach bestreiten. Der Mieter trägt also nicht nur das Insolvenzrisiko des Vermieters, sondern verliert seine Existenzgrundlage selbst wenn seine Ansprüche höher sind, als seine Restmiete.
In der Wohnraummiete ergibt sich die Unwirksamkeit bereits aus dem Verstoß gegen § 569 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Auch wenn § 556b BGB ein Aufrechnungsverbot aushebln kann, wird das Risiko des Mieters, die Schonfrist allein wegen Formalien (z.B. verspäteter Zugang der Ankündigung nach § 556b Abs. 2 BGB) zu verpassen, erhöht.
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1 Kommentar
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So schnell war die ZMR auch wieder nicht...... :-)