2. Mietrechtsnovellierungsgesetz: Balkone nur noch mit einem Viertel an den Betriebskosten beteiligt

Der Gesetzgeber will im Anschluss an die Entscheidung des BGH vom 18.11.2015 (VIII ZR 266/14) nicht nur die Mieterhöhung gemäß § 558 BGB, sondern auch die nach § 559 BGB sowie die Abrechnung der Betriebskosten prinzipiell nur auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche zulassen. Dies soll für die Betriebskosten durch einen neuen Abs. 1a in § 556a BGB sichergestellt werden.

Ob das neu ist oder ob die Entscheidung vom 18.11.2015 im Ergebnis schon dazu führt, dass bei der Abrechnung der Betriebskosten heute schon die tatsächliche Fläche anzusetzen ist (vgl. dazu Langenberg/Zehelein, Bietriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl., F Rz. 83), soll hier nicht vertieft werden. Die Vermieter werden sich aber auf (unnütze) Ausgaben und neues Streitpotential einstellen müssen.

Denn in § 554 BGB n.F. sollen Vorgaben zur Flächenberechnung bei Wohnraum geregelt werden. Nach Abs. 1 dieser Vorschrift sollen die Parteien vereinbaren können, die Wohnfläche nach der WoFlV, den §§ 42 ff. II.BV oder den anerkannten Regeln der Technik zu berechnen. Haben sie eine solche Vereinbarung nicht getroffen, sollen nach Abs. 2 die §§ 42 ff. II.BV gelten, wenn der Wohnraum vor dem 1.1.2004 bezugsfertig wurde und für die Gebäude, deren Bezugsfertigkeit später eingetreten ist, die WoFlV gelten.

Für beide Gruppen soll einheitlich angeordnet werden, dass die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen jeweils zu einem Viertel anzurechnen sind.

Zunächst ist zu begrüßen, dass der Gesetzgeber wegen der Anwendung der WoFlV und der § 42 ff. II.BV auf die Bezugsfertigkeit abstellen will und nicht wie der BGH (BGH v. 24.3.2004 – VIII ZR 44/03) auf den Abschluss des Mietvertrages. Zur Streitvermeidung kann es auch sinnvoll sein, die Anwendbarkeit der bestehenden Berechnungsmodelle zu regeln. Im Hinblick darauf, dass die Vorschrift des § 556a BGB auf alle Abrechnungsperioden anwendbar sein soll, die nach dem Inkrafttreten des 2. Mietrechtsnovellierungsgesetzes beginnen, wird die Berechnungsweise nach § 556a Abs. 1a BGB n.F. für alle bestehenden Mietverträge maßgeblich.

Sollte das Gesetz also im Jahre 2016 noch in Kraft treten, werden die Vermieter in einem wesentlichen Umfang ihre Wohnflächenberechnungen für die heute schon bestehenden Gebäude erneuern müssen. Denn dass in bestehenden Mietverträgen die Berechnungsmethode für die Wohnfläche geregelt ist, dürfte die Ausnahme bilden. Also müssen die Mietverhältnisse, bei denen nach II.BV oder DIN 283 die Fläche berechnet wurde, in 2017 überprüft und aller Voraussicht nach die Flächen geändert werden. Denn die meisten Vermieter werden ihre Balkone jedenfalls bei der Anwendung der §§ 42 ff. II. BV mit der Hälfte der Fläche angesetzt haben, was gemäß BGH von einem Gericht nicht überprüft werden durfte (BGH v. 22.4.2009 – VIII ZR 86/08).

Ich unterstelle, dass weit mehr als 80% der bestehenden Flächenberechnungen richtig sind. Denn sie stammen von Architekten und wurden im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens durch Behörden überprüft. Dennoch müssen sie korrigiert werden, um einen materiellen Fehler in der Betriebskostenabrechnung zu vermeiden. Dort, wo alle Wohnungen mit Balkonen ausgestattet sind und einheitlich berechnet wurde, führt die einheitliche Zurückführung der Grundflächen von Balkonen auf ein Viertel zu einem Nullsummenspiel. Denn jede Änderung bei der Fläche einer Wohnung führt zu einer entsprechenden Änderung der Gesamtfläche, was nach Adam Riese dazu führt, dass das Ergebnis gleichbleibt.

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