Andere Überlegungen zum Anspruch auf Rückzahlung der Kaution

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 04.12.2016
Rechtsgebiete: Miet- und WEG-Recht3|4877 Aufrufe

Am Ende der Mietzeit klagt der Mieter häufig auf Rückzahlung der Kaution, obwohl der Vermieter außergerichtlich z.B. die Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen erklärt hat. Die Gerichte geben der Klage jedenfalls in dem Umfang statt, wie die Ansprüche des Vermieters nicht bestehen. So die gängige Praxis.

Dabei wird offensichtlich unterstellt, dass der Vermieter die Kaution bereits aufgelöst hat, also die Sicherheit zur Befriedigung seiner eigenen (vermeintlichen) Ansprüche vereinnahmt hat.

Diese Praxis ist rechtlich nicht zulässig.

Denn der Vermieter muss die Kaution entsprechend § 551 Abs. 3 BGB getrennt von seinem Vermögen verwahren, bis er über die Kaution abgerechnet hat (BGH v. 9.6.2015 -  VIII ZR 324/14, NZM 2015, 736). Im Hinblick auf den Zweck des § 551 Abs. 3 BGB, ein Insolvenzrisiko zu vermeiden und sicher zu stellen, dass der Mieter seine Kaution auch zurückerhält, kann das Recht des Vermieters, die Kaution auch (materiell) in Anspruch zu nehmen, erst begründet sein, wenn die Abrechnung unstreitig ist. Löst der Vermieter z.B. die Barkaution vorher auf und sind seine Ansprüche (teilweise) streitig, entsteht während der Dauer der Auseinandersetzung das Insolvenzrisiko, das § 551 Abs. 3 BGB vermeiden soll.

Ein Zugriff auf die Kaution ist demnach nur soweit zulässig, wie das Bestehen der Ansprüche des Vermieters feststeht, sie also unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind.

Diese Auslegung korrespondiert mit der Aussage des BGH in seiner Entscheidung vom 20.07.2016 (VIII ZR 263/14, NZM 2016, 762 mit Anm. Ludley). Hier ist unter Rz. 18 formuliert:

Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat, steht (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters (BGH v. 18.1.2006 - VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rz. 9) ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Bei Verpfändung einer Sparbuchforderung … ergibt sich der Anspruch des Mieters auf Freigabe der Sicherheit und Rückgabe des Sparbuchs sowohl aus §§ 1273, 1223 Abs. 1 BGB (dinglicher Anspruch) sowie aus der regelmäßig stillschweigend abgeschlossenen Sicherungsabrede. Dieser Anspruch wird allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann (BGH v. 24.3.1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160, 162).

Das hat eine notwendige Änderung der Praxis zur Folge:

Rechnet der Vermieter über die Kaution ab, kann er sich aus der Kaution nur hinsichtlich tatsächlich bestehender (Gegen-) Forderungen befriedigen. Soweit er ein Zurückbehaltungsrecht für künftige Betriebskostennachforderungen geltend macht oder seine Forderungen streitig sind, muss er die Kaution unangetastet lassen. Um die Kaution auflösen zu dürfen, muss er z.B. auf Feststellung des Rechts zur Befriedigung aus der Kaution im Umfang seiner Forderung klagen. Insbesondere wenn seine Forderungen die Kaution übersteigen, kann er auch auf Leistung klagen.

Klagt der Mieter auf Rückzahlung der Kaution, ist die Klage selbst dann grundsätzlich (vollständig) abzuweisen, wenn die Gegenansprüche des Vermieters den Sicherheitsbetrag nicht vollständig abdecken.

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3 Kommentare

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Klagt der Mieter auf Rückzahlung der Kaution, ist die Klage selbst dann grundsätzlich (vollständig) abzuweisen, wenn die Gegenansprüche des Vermieters den Sicherheitsbetrag nicht vollständig abdecken.

Das ist alles sehr schwer verständliche Kost, mit der Praxis unvereinbar und gegen sämtliche überkommenen Vorstellungen. Gibt es für Ihre Ergebnisse nachvollziehbare Literatur?

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"Um die Kaution auflösen zu dürfen, muss er z.B. auf Feststellung des Rechts zur Befriedigung aus der Kaution im Umfang seiner Forderung klagen." Dem möchte ich widersprechen. M.E. ergibt sich dieses Recht als Gesaltungsrecht des Vermieters aus der Sicherungsabrede über die Kaution.

 

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" Dieser Anspruch wird allerdings erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann (BGH v. 24.3.1999 - XII ZR 124/97, BGHZ 141, 160162)."

 

Gilt das so uneingeschränkt?

Beispiel: 3.000 EUR Mietsicherheit für eine 50m² Wohnung, in der nur 3 Monate gelebt wurde, bei Auszug wurde ein Protokoll über ordnungsgemäße RÜckgabe der Wohnung erstellt. Gibt es hier nur eine alles-oder-nichts-lösung, oder kann der Mieter direkt nach Auszug eine angemessene Erstattung verlangen, der Vermieter nur einen angemessenen Einbehalt vornehmen?

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