Hätte man da selbst draufkommen können?

von Dr. Klaus Lützenkirchen, veröffentlicht am 16.12.2016
Rechtsgebiete: Miet- und WEG-Recht1|3359 Aufrufe

Seit der Lockerung der Anforderungen an den Eigenbedarf durch das BVerfG (BVerfG v. 23.11.1993 – 1 BvR 904/93) und den BGH (BGH v. 20.1.1988 – VIII ARZ 4/87) wurden die Rechtsfolgen diskutiert, die sich aus dem Vorhandensein einer Alternativwohnung ergeben. Dazu wurde zunächst überwiegend vertreten, der Vermieter müsse eine frei werdende Wohnung in seinem Bestand selbst beziehen und könne sich daher nicht mehr auf Eigenbedarf berufen. In der fortdauernden Diskussion kristallisierte sich als herrschende Meinung heraus, dass die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist, wenn zwischen Entschluss zum Eigenbedarf und Ablauf der Kündigungsfrist eine Alternativwohnung freisteht und der Vermieter sie dem Mieter nicht anbietet. Diese Auffassung hat der BGH mehrfach bestätigt, wobei er zuletzt angedeutet hatte, dass die Verletzung der Anbietpflicht zu einer Beschränkung der Mieterrechte auf Schadensersatz führen könnte (BGH v. 23.9.2015 – VIII ZR 297/14 Rz. 18).

Nunmehr entscheidet sich der BGH (BGH v. 14.12.2016 - VIII ZR 232/15) für diese Beschränkung, weil eine Nebenpflichtverletzung (§ 241 Abs. 2 BGB) Schadensersatzansprüche (§ 280 BGB) auslöst, so dass der Mieter z.B. seine Umzugskosten ersetzt verlangen kann. Eine Unwirksamkeit der Kündigung soll bei Vorliegen der Nebenpflichtverletzung nicht mehr über § 242 BGB (Rechtsmissbrauch) herbeigeführt werden können.

Die Rechtsfolge ist (nach den allgemeinen Grundsätzen) verblüffend richtig und konsequent. Die bisherige Diskussion wurde im Wesentlichen durch den Gedanken geprägt, der Vermieter habe im Rahmen seiner Fürsorgepflicht auch Verantwortung dafür, dass der Mieter seine sozialen Kontakte im Umfeld der bisherigen Wohnung beibehalten kann. In den Anfängen der Diskussion wurde deshalb sogar die Auffassung vertreten, der Vermieter müsse bis zum Tag vor der Räumung dem Mieter eine freie Wohnung anbieten.

Die Frage ist nur, schließt die Rechtsfolge des Schadensersatzes in Geld den Rechtsmissbrauch aus? Insoweit ist es sicherlich ratsam, die Begründung des Urteils vom 14.12.2016 abzuwarten.

Die Entscheidung ist aber in jedem Fall ein weiteres Indiz dafür, dass der VIII. Senat seine Aufgabe zunehmend darin sieht zu verdeutlichen, das im Mietrecht keine von den allgemeinen Grundsätzen des Schuldrechts abweichende Prinzipien gelten. Nebenpflichtverletzungen führen nach den allgemeinen Vorschriften zu Schadensersatzansprüchen. Es ist nicht adäquat kausal, den Mieter in der Wohnung zu belassen, die er aufgrund einer wirksamen Kündigung räumen müsste, weil der Vermieter ihm eine andere Wohnung, in der er seine sozialen Kontakte ohne nennenswerte Einbußen hätte beibehalten können, nicht angeboten hat. In diese Wohnung hätte er umziehen müssen. In keinem anderen Rechtsgebiet führt diese bzw. eine vergleichbare Situation zur Unwirksamkeit einer Kündigung. Im Arbeitsrecht führt das Unterlassen des Angebots einer anderen Beschäftigungsmöglichkeit im Unternehmen deshalb zur Unwirksamkeit der Kündigung, weil dort eine Sozialauswahl angeordnet ist.

Die Diskussion über die neue Entscheidung des VIII. Senats, die schon eingesetzt hat, wird auch dazu führen, den Inhalt des sozialen Mietrechts und die Sozialpflichtigkeit des Eigentums gemäß Art. 14 GG zu überdenken. Dabei sollte nicht übersehen werden, dass das Mietrecht Teil des Schuldrechts ist und die Handlungsfreiheit nur in dem Umfang eingeschränkt ist, der sich aus dem Gesetz ergibt. Das ist kein Plädoyer für den Missbrauch von Kündigungstatbeständen. Die Rechtsfindung kann sich aber nur in dem Rahmen abspielen, den der Gesetzgeber vorgegeben hat.

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1 Kommentar

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Die Rechtsfindung kann sich aber nur in dem Rahmen abspielen, den der Gesetzgeber vorgegeben hat.

Seit wann, wo, in welchen Rechtsgebieten und vor welchen Gerichten gilt denn neuerdings dieser Grundatz wieder? Kann man diesen Grundsatz jetzt sogar wieder zitieren ohne müde lächelnd als aus der Zeit gefallen ausgelacht zu werden?

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