Neues zum Zurückbehaltungsrecht - doch nicht tot?

von Dr. Michael Selk, veröffentlicht am 02.02.2019

Rechtsgebiete: Bürgerliches RechtMiet- und WEG-Recht|6168 Aufrufe

Nach dem 17.6.2015 ist bereits der Abgesang auf das Zurückbehaltungsrecht bzw. Leistungsverweigerungsrecht in Mietsachen angestimmt worden. Der BGH hatte in einer recht umfassend begründeten Entscheidung dieses Recht des Mieters bekanntlich deutlich "gekappt", insbesondere der "Unendlichkeit" der Ausübung auch für den Fall, dass der Vermieter die Mängel nicht behebt, ein Ende bereitet. Ein Einbehalt, der drei oder vier Monatsmieten deutlich übersteige, sei auf jeden Fall unverhältnismäßig und nicht gerechtfertigt (BGH, NZM 2015, 618). Darüber hinaus sei ein Zurückbehaltungsrecht nicht angebracht, wenn der Vermieter trotz Einbehalts über einen längeren Zeitraum nicht zeige, dass eine Mängelbeseitigung von ihm zu erwarten sei.

Das LG Osnabrück hat nun in einem Urteil vom 11.7.2018 (1 S 317/17) die Auffassung vertreten, ein Mieter habe zu Recht ein Zurückbehaltungsrecht ausgeübt : bei einem Rückstand von 2.262,50 Euro, einer monatlichen Bruttomiete von 550 Euro und einer Dauer der Kürzung von zwei Jahren und drei Monaten. Aus diesem Grunde ist die Vermieterin nur Zug um Zug gegen Mängelbeseitigung verurteilt worden (in der Sache ging es um Klopfgeräusche einer Heizung).

Das LG Osnabrück erwähnt zwar zutreffend die Maßstäbe des Urteils des VIII. Senats vom 17.6.2015, wendet diese aber nicht konsequent an. Übernimmt man diese, so erscheint sehr zweifelhaft ob im Einzelfall tatsächlich ein Zurückbehaltungsrecht bestand. Tatsächlich hatte der Vermieter sich über einen sehr langen Zeitraum überhaupt nicht "gerührt" - über zwei Jahre nicht, so dass offenkundig das "Druckmittel" des Zurückbehaltungsrechtes leergelaufen war. Hinzu kommt, dass das Vierfache der Bruttomiete sich auf 2.200 Euro beläuft, auch diese vom BGH angenommene "Schallgrenze" überschritten worden ist.

Das LG führt zu diesen Kriterien letztlich nichts aus. Dies wäre aber zu wünschen gewesen. Nimmt man den BGH ernst, so hätte man sehr wohl zu einem gegenteiligen Ergebnis gelangen können und vielleicht angesichts der Umstände des Einzelfalls sogar müssen. Für die Praxis erneut: Vorsicht bei der Kürzung der Miete durch den Mieter, mag dies auch gerechtfertigt erscheinen: die fristlose bzw. fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzugs greift schneller als man erahnen kann.