Rücktritt vom Hofübergabevertrag – so nicht!

Vertragliche Rücktrittsrechte in Übergabeverträgen sind so notwendig wie problematisch. Üblicherweise werden sie vereinbart für Fallkonstellationen wie Vorversterben des Übernehmers ohne Hinterlassung von Abkömmlingen, Insolvenz des Erwerbers, Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in den übertragenen Grundbesitz und mangelnde Erfüllung von Renten- und Versorgungsverpflichtungen. Das schutzwürdige Rücktrittsinteresse des Veräußerers ist offensichtlich, da die eigene Rechtsstellung grundlegend betroffen und beeinträchtigt ist. Bei Verstößen gegen Verfügungsverbote ist das anders, zumal Verfügungsverbote die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Übernehmers empfindlich beeinträchtigen können. Ein schutzwürdiges Eigeninteresse des Veräußerers an der Ausübung des Rücktrittsrechts kann dann fraglich sein. Das Oberlandesgericht Köln hatte sich im Urteil vom 13.12.2018 – 28 U 6/18 mit einem solchen Rücktrittsrecht zu befassen. Bei Abschluss des Übergabevertrages war den Beteiligten nicht ganz klar, ob sich der Grundbesitz in einem Flurbereinigungsverfahren befand. Sie vereinbarten, dass der Übernehmer für diesen Fall in alle Rechte und Pflichten des Übergebers im Flurbereinigungsverfahren eintritt. Tatsächlich war der übertragene Grundbesitz noch nicht von dem Flurbereinigungsverfahren betroffen. Dies geschah erst einige Jahre später im Zuge der Unternehmensflurbereinigung Hambach-West. Hier traf der Übernehmer mit der Flurbereinigungsbehörde eine Art Tauschvereinbarung. Später erklärte der Übergeber den Rücktritt vom Übergabevertrag und forderte die Rückübertragung sämtlicher Flächen mit der Begründung, er habe von der Flurbereinigung nichts gewusst und der Vereinbarung des Übernehmers über den Flächentausch auch nicht zugestimmt. Ob der Übergeber von den Vereinbarungen wirklich nichts wusste, war allerdings sehr umstritten. Das Oberlandesgericht Köln verneint im Urteil vom 13.12.2018 – 28 U 6/18 ein Rücktrittsrecht des Übergebers. Klar war, dass nach den Regelungen im Vertrag kein Rücktrittsrecht bestand, wenn im Zeitpunkt der Übertragung das Flurbereinigungsverfahren bereits eingeleitet gewesen wäre, denn die Vertragsparteien hatten ja vereinbart, dass der Übernehmer in alle Rechte des Übergebers eintritt. Den Fall, dass das Flurbereinigungsverfahren erst zu einem späteren Zeitpunkt eingeleitet wird, hatten die Vertragsschließenden offenbar nicht bedacht. Hier kommt das Oberlandesgericht Köln im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu dem Ergebnis, dass die Beteiligten bei Kenntnis der Regelungslücke redlicherweise vereinbart hätten, dass der Erwerber an dem Verfahren unter Ausübung aller Rechte hätte teilnehmen können, ohne dass sich der Veräußerer später auf seine mangelnde Zustimmung hätte berufen und aufgrund dessen die Rückabwicklung des Vertrages hätte verlangen können. Das OLG Köln betont, dass ein Grundbesitzwechsel im Flurbereinigungsverfahren regelmäßig kein schutzwürdiges Eigeninteresse des Veräußerers an der Ausübung eines Rücktrittsrechts begründet. Wegen fehlenden Eigeninteresses des Übergebers hätte der Übernehmer außerdem einen Anspruch auf eine Zustimmung zu dem streitgegenständlichen Grundstückstausch gehabt. Erneut zeigt sich, dass der Ausgestaltung von Rücktrittsrechten in Übergabeverträgen größte Aufmerksamkeit gewidmet werden muss. Empfehlenswert können Festlegungen sein, welche Verfügungen vom Zustimmungsvorbehalt ausgenommen sind, etwa die Belastung des übertragenen Grundbesitzes mit Grundpfandrechten oder die Veräußerung von Grundbesitz, jeweils in einem exakt festgelegten Umfang.

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