Das Bundesverfassungsgericht billigt die Mietpreisbremse - und dann auch bald den "Mietendeckel"?

von Dr. Michael Selk, veröffentlicht am 21.08.2019
Rechtsgebiete: Bürgerliches RechtMiet- und WEG-Recht25|3042 Aufrufe

Was im Ergebnis zu erwarten war: das BVerfG hat mit Beschluss vom 18.7.2019 (1 BvL 1/18; 4/18; 1 BvR 1595/18) sowohl den Normenkontrollantrag als auch die Verfassungsbeschwerde gegen die Neuregelungen zur Mietpreisbremse (§ 556d BGB) "abgeschmettert" (vgl. https://www.bundesverfassungsgericht.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/2019/07/lk20190718_1bvl000118.html;jsessionid=FA168717B67993AF0C6D153675978C5C.2_cid361) .

Das Ergebnis überrascht hier nicht. Allerdings sind die Begründungen für beide Verfahren aus unterschiedlichen Gründen bemerkenswert. 

So hält die dritte Kammer des ersten Senats des BVerfG die Vorlagen der ZK 67 des LG Berlin schon für unzulässig. Karlsruhe meint, das LG habe schon nicht hinreichend dargelegt, warum es von der Unvereinbarkeit der Norm mit der Verfassung überzeugt ist. Das BVerfG fordert insbesondere weitere Sachaufklärung hinsichtlich der Verschiedenheit der örtlichen Wohnungsmärkte und der dort ohne Mietpreisbremse jeweils erzielbaren Miete. Auch wenn das BVerfG hier seine sehr strenge Rechtsprechung (Anforderungen an die Zulässigkeit einer konkreten Normenkontrolle) "konsequent" fortsetzt, so überspannt es m.E. die Anforderungen schon an die Zulässigkeit einer Vorlage doch zu sehr. Insbesondere führt diese restriktive Linie zu einer Überprüfung der Tatsachengrundlage, was aber letztlich mit der Stellung und den Aufgaben des BVerfG nicht wirklich vereinbar ist.

In materiell-rechtlicher Hinsicht interessanter sind da schon die Ausführungen zur Verfassungsbeschwerde, die keine grundsätzliche verfassungsrechtliche Bedeutung haben soll und daher nicht angenommen wird. Das BVerfG sieht in § 556d BGB eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums, Art. 14 GG.Die Norm sei verhältnismäßig und stelle einen gerechten Ausgleich zwischen den wechselseitigen Interessen bzw. Rechtsgütern von Mieter und Vermieter her. Zudem stelle die Nichterzielbarkeit einer höchst möglichen Rendite schon keinen Eingriff in die Eigentumssubstanz dar.Auch sei eine Verletzung des Art. 3 I GG nicht gegeben. Das BVerfG zweifelt bereits an einer Ungleichbehandlung gleich gelagerter Sachverhalte, meint aber, jedenfalls wäre eine solche Ungleichbehandlung, läge sie vor, gerechtfertigt.Auch hier sei der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz gewahrt.

Schließlich sei auch die zugrundeliegende Rechtsverordnung hinreichend bestimmt.

Viele der Ausführungen lesen sich lehrbuchhaft - aber auch durchaus "transportabel": die auch hier erfolgte Diskussion um den Berliner "Mietendeckel" bekommt vom Senat durchaus Hinweise, wie ein solches Verfahren ausgehen dürfte. Denn zahlreiche Sätze sind auf die Problematik um den "Mietendeckel" durchaus übertragbar. Der Eindruck bleibt, dass das BVerfG den Spielraum des Gesetzgebers erneut sehr betont. Ich wage einmal die Prognose, dass - abgesehen von dem Problem der Rückwirkung, wie schon an anderer Stelle erörtert - auch der "Mietendeckel" in Karlsruhe bestand haben wird.

 

 

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25 Kommentare

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Sehr geehrter Herr Dr. Selk, woher nehmen Sie die Gewissheit, dass die vom Senat geplante Rückwirkung des Mietendeckels auf das Datum des Eckpunkte-Beschlusses des Senats verfassungswidrig sein dürfte, nachdem das BVerfG im von ihm entschiedenen Fall 2 BvR 882/97 sogar eine Rückwirkung auf das Datum eines "Koalitionsbeschlusses" für zulässig erachtet hatte? Zu diesem Zeitpunkt lag also - wenn ich das richtig sehe - noch nicht einmal ein vom Bundeskabinett beschlossenes Eckpunktepapier der Bundesregierung geschweige denn ein Gesetzentwurf der Bundesregierung vor. Sicher: Damals ging es um Steuersubventionen, die nicht dem Eigentumsschutz des Art. 14 GG unterliegen. Dennoch würde mich interessieren, aus welchen Gründen genau Sie der Auffassung sind, dass der Berliner Senat aus dem damaligen BVerfG-Urteil bezüglich der nun geplanten echten Rückwirkung des Mietdeckel-Gesetzes keinen Honig saugen kann. Freundliche Grüße, Norbert Freund

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woher nehmen Sie die Gewissheit, dass die vom Senat geplante Rückwirkung des Mietendeckels auf das Datum des Eckpunkte-Beschlusses des Senats verfassungswidrig sein dürfte

vgl. hier. Ich persönlich bin auch der Meinung, dass das Bundesverfassungsgericht das Vorhaben nicht an der Rückwirkung scheitern lassen wird.

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Im Fall 2 BvR 882/97 hat das BVerfG allein aufgrund der Ankündigungseffekte eines "Koalitionsbeschlusses" - damals lag meines Wissens noch kein Gesetzentwurf vor - einen Anlass für eine Rückwirkung auf das Datum dieses Beschlusses gesehen, wobei es ausdrücklich offen ließ, ob es sich dabei um eine echte Rückwirkung handelte. Der Berliner Gesetzgeber dürfte sich ebenfalls auf solche Ankündigungseffekte berufen. Halten Sie das damalige Urteil für einen unbeachtlichen "Ausreißer" in einer sonst eher restriktiven Rechtsprechung des BVerfG zur echten Rückwirkung? Zweitens: Was würde es für wenige Tage vor oder nach dem Eckpunkte-Beschluss des Senats zugestellte Mieterhöhungsverlangen zur Konsequenz haben, wenn das BVerfG - wie Sie meinen - den Mietendeckel mit Ausnahme der Rückwirkung durchwinken würde? Und drittens: Würde der Mietendeckel dann trotzdem spätestens mit der jetzt geplanten Verabschiedung im Abgeordnetenhaus in Kraft treten, obwohl der Gesetzgeber das Gesetz beim Thema Rückwirkung nochmal korrigieren müsste?

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"Gewissheit" ist relativ. Es ist meine Vermutung. Richtig ist, dass das BVerfG bislang Rückwirkungsverbote restriktiv handhabte. Bei sauberer Subsumtion vermag ich die Ausnahmen aber nicht zu erkennen, will man sie nicht beliebig gestalten. Warten wir also ab.

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Die LTO-Presseschau:

BVerfG zu Mietpreisbremse: Nun schreibt auch Rechtsprofessor Heiko Sauer für verfassungsblog.de ausführlich über den dieser Tage veröffentlichten Beschluss des Bundesverfassungsgerichts zur Mietpreisbremse. Dieser sei bemerkenswert, da er "auf dem Höhepunkt der politischen Diskussionen die Sozialbindung des Eigentums betont". community.beck.de (Michael Selk) fragt nach Implikationen für die Verfassungsmäßigkeit des sogenannten "Mietendeckels". Zahlreiche Ausführungen seien "durchaus übertragbar". Das BVerfG betone zudem den Spielraum des Gesetzgebers, so dass der Autor von der Rechtmäßigkeit des "Deckels" ausgeht.

Ist eine zeitlich begrenzter "Mieten-Deckel" nicht eigentlich ein Mieten-Moratorium?

Warum hat man das Ganze nicht auch noch "Guter Mietendeckel" genannt?

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Die LTO-Presseschau:

Berliner Mietendeckel: Am Wochenende sind genauere Pläne für den im Grundsatz bereits vom Berliner Senat beschlossenen so genannten Mietendeckel bekannt geworden. Demnach soll es Mietobergrenzen zwischen 3,42 und 7,97 Euro geben, heißt es in der Mo-taz (Volkan Ağar). Das Gesetz soll Mietern erlauben, per Antrag beim Bezirksamt ihre Miete abzusenken, falls diese die Obergrenze überschreitet. Gleichzeitig sollen Modernisierungszuschläge die Obergrenzen um maximal 20 Prozent überschreiten dürfen. Die Wohnungswirtschaft reagierte, wie die Mo-FAZ meldet, empört: "Eine solche Ausprägung eines Berliner Mietendeckels würde völlig über das Ziel hinausschießen und damit vor allem diejenigen treffen, die dauerhaft und verantwortlich in den Wohnungsmarkt investieren und ihre Wohnquartiere sozial orientiert pflegen", heißt es aus dem Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW.

Die in Berlin diskutierten Maßnahmen seien drastisch und dürften viele Klagen nach sich ziehen, meint Heike Anger (Hbl). Damit wäre der Mietendeckel letztlich vor allem eines: ein Fall für das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe.

Die LTO-Presseschau:

Mietendeckel: lto.de stellt vertieft Regelungen der jüngst vorgestellten Eckpunkte zu einem Berliner Mietendeckel dar und gibt auch politische Reaktionen wieder. Das Hbl (Matthias Streit) bringt auch einen Überblick zu möglichen Konsequenzen und befürchtet vor allem fatale Folgen für "Anleger, die für den Ruhestand gespart haben" und zu diesem Zweck Wohneigentum erworben hatten.

BVerfG zu Mietpreisbremse: Mit seinen Beschlüssen zur alten Fassung der Mietpreisbremse hat es sich das Bundesverfassungsgericht "zu einfach gemacht und dadurch einer kontraproduktiven Entwicklung und Polarisierung Vorschub geleistet", schreibt Rechtsanwältin Birgit Spießhofer in einem Kommentar auf FAZ-Einspruch. Die vom Gericht mitgeteilte "kursorische Begründung" habe wesentliche Aspekte der Verhältnismäßigkeit des Eingriffs in das Eigentumsgrundrecht unberücksichtigt gelassen. Auch wäre eine Befassung mit "faktischen und politischen Gegebenheiten und Verantwortlichkeiten" wünschenswert gewesen.

Ich finde, dass das Bundesverfassungsgericht in Sachen "Mietpreisbremse" eine durchaus überzeugende Begründung abgeliefert hat. Die gegenwärtige Mietpreisexplosion verschärft die Lage der Bevolkerungsschichten, die sich einerseits kein Wohneigentum leisten können, andererseits wegen der Niedrigzinsphase aber auch nicht in der Lage sind, Vermögen anzusparen, um die hohen Mieten hieraus bezahlen zu können. Die Mieten sind nur deshalb so hoch, weil sich auf anderem Wege außerhalb der Immobilienwirtschaft kaum noch Renditen erwirtschaften lassen. Der kleine Sparer wird also doppelt geschädigt: Er erhält nicht nur keine Renditen mehr, sondern bezahlt dasmit und mit hohen Mieten letztlich auch noch die Immobilienblase. Diese völlig unverdiente und an die Grundlagen gehende Ungleichheit in den Anlagemöglichkeiten ist sozial auszugleichen, wie es Art. 14 GG vorsieht und wie es das Bundesverfassungsgericht durchaus richtig gelöst hat.

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Das Hbl (Matthias Streit) bringt auch einen Überblick zu möglichen Konsequenzen und befürchtet vor allem fatale Folgen für "Anleger, die für den Ruhestand gespart haben" und zu diesem Zweck Wohneigentum erworben hatten.

An die fatalen Folgen für Sparer, die auch "für den Ruhestand gespart haben" und jetzt durch die Niedrigzinskrise gelackmeiert sind, denkt niemand. Wenn über diese sozial schwächeren Schichten überhaupt gesprochen wird, dann nur mit einem Schulterzucken: "So ist es halt! Shit happens!". Aber bei den Vemietern regt sich wieder einmal die gesamte dominierende Wirtschaftspresse auf...

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Die LTO-Presseschau:

Mietendeckel: Die SZ (Verena Mayer) bringt anlässlich der Diskussion um die Pläne der Berliner Bau-Senatorin Katrin Lompscher (Linke) für einen "Mietendeckel" ein Interview mit dem Österreichischen Juristen Walter Rosifka. Dieser schildert Entstehungsgeschichte und Praxis des "Richtwertgesetzes", das schon seit 1994 Mieten in Österreich deckelt.

Die LTO-Presseschau:

"Mietendeckel": Einzelheiten zu dem nun vorgelegten Referentenentwurf zum sogenannten Mietendeckel in Berlin beschreibt die Welt (Michael Fabricius) ausführlich. Wegen verschiedenster Antragserfordernisse, Ausnahmebestimmungen und umständlicher Berechnungen seien die Regelungen "richtig kompliziert".

Der Beitrag von Frau Kollegin Spießhofer im FAZ Einspruch ist sehr lesenswert. Er erklärt die Zusammenhänge glasklar und kritisiert zu Recht, dass das BVerfG keinen Befassungsbedarf mit der Mietpreisbremse sah. Allerdings stellte es wohl maßgeblich auf die Befristung ab, wie Spießhofer ausführt:

"Die Kammer sieht einen wesentlichen Grund für die Verhältnismäßigkeit darin, dass es sich um eine "vorübergehende Maßnahme" handeln sollte bis ausreichend Wohnraum geschaffen ist. Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob die Verlängerung um weitere fünf Jahre und die Verschärfung der Mietpreisbremse immer noch als verhältnismäßig einzustufen ist, insbesondere, nachdem die erste Bremse offensichtlich nicht zielführend war und Berlin auch in den nächsten Jahren viel zu wenig Neubauten plant, Baugenehmigungsverfahren nicht in angemessener Zeit durchführt und Investoren mit der Ankündigung von Mietendeckeln absehbar verprellt."

Bei der jetzt geplanten Verlängerung bzw. Verschärfung durch den "Mietdeckel" wird das BVerfG m. E. einer detaillierten Auseinandersetzung mit diesem untauglichen Instrument nicht mehr entgehen können. Die Mietpreisbremse hat sich spätestens jetzt als ineffizient erwiesen, sie ist zur Erreichung ihres eigentlichen Ziels nicht geeigent, somit unverhältnismäßig und verfassungswidrig.

Der Hinweis führt zu Kostenpflicht, die ich ablehne. - Eine Debatte sollte berücksichtigen, was denn wirklich "Ziel" oder "Zweck" des Gesetzes sei. Nach Tz 2 : "soll die beabsichtigte Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten dazu beitragen, der direkten oder indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen aus stark nachgefragten Wohnquartieren entgegenzuwirken." Mehrung von Wohnungsbau ist also gar nicht angestrebtes Ziel. Ziel ist die Hätschelung wahlpolitisch als interessant angesehener Bevölkerungskreise, um ihnen Verbilligung zukommen zu lassen. In der Debatte wird zudem noch, um diese eklatante Individualbegünstigung zu vernebeln, noch ein gesellschaftlich soziostrukturelles "Argument" vorgebracht - es sei wünschenswert, "Durchmischung" von Wohngebieten zu erhalten und einer Entmischung, gemeint ist eine soziale Sonderung , entgegenzuwirken ( Fortzug zahlungsschwacher, Zuzug nur zahlungsstarker bei Neuvermietung) . Dies ist debattenfähig, und hat übrigens rechtshistorische Vorbilder. Art. 7 IV  und V GG, in den USA  das sog. "busing"  von Schülern. Es kann gut sein, dass dies verfassungsrechtlich als Prärogative des Gesetzgebers einzustufen ist. Es geht letztlich, wie grundgesetzlich bei den regionalen "gleichwertigen Lebensverhältnissen" , vgl. etwa Art. 72 II GG, um eine Strukturierung des Gesamtstaates, Gesamtvolkes und Gesellschaft.  Diese wird sich kaum abstrakt festlegen lassen. Restlos Gelüsten diverser Einzelnen zu willfahren würde bedeuten, lehrlingsinteressierten Jugendlichen für die alpine Bergsteigerausbildung einen hohen Berg nach Norderney zu verpflanzen,oder zwecks Seenotrettung eine wogende See nach Oberammergau. Manches, etwa baulich, ist realistisch, ob klug - anders als jedes andere Land der Welt, ein "Schandmal" (R. Augstein und Walser 1998) in die Hauptstadt zu setzen, um dort "Gedenken" als Erinnerungs"kultur" weihevoll zu pflegen, das ist eine andere Frage. Die "Durchmischung" als "Eigenwert" wird auch betrieben staatspropagandistisch erinnerungs"kulturell" bei Gedenken gewisser Art - eine thematische Konzentration auf genau und exakt deutsche Opfer des II. Weltkriegs ist flächendeckend in Bau und Ansprachen steuerfinanziert nicht (mehr) wahrzunehmen. Es soll "durchmischt" und "angereichert" werden müssen. Allerdings pflegt der obwaltende Sytemmachtapparat für seine eigenen Günstlinge Durchmischung zu hindern, wenn ich etwa heute morgen höre, dass am Landgericht Aachen neben für Behördenmitarbeitern reservierten Parkplätzen der gemeine anreisende Zeuge oder Anwalt keinen Parkplatz findet.

Die Mietpreisbremse hat sich spätestens jetzt als ineffizient erwiesen, sie ist zur Erreichung ihres eigentlichen Ziels nicht geeigent, somit unverhältnismäßig und verfassungswidrig.

Wenn das Instrument tatsächlich untauglich ist, spräche viel dafür, dass gerechtfertigterweise noch viel stärker in den Markt eingegriffen werden muss, z. B. mit dem Mietendeckel.

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Das Problem ist doch, dass bald keiner mehr Mietwohnungen baut, weil er sie nicht verkaufen kann, weil potentielle Käufer sie nicht mehr kostendeckend oder jedenfalls nicht mehr mit Rendite vermietet bekommen. Deshalb sind Mietpreisregulierungen im Hinblick auf die Förderung des Wohnungsbaus kontraproduktiv und somit ineffizient im o.g. Sinne.

Das ist wohl wahr - aber ist denn die Förderung des Wohnungsbaus gesetzgeberischer Zweck? Dazu hatte ich ja eine kritische Überlegung hier eingestellt, mit Verweis auf BVerfG und Entwurfs-Begründung. Die ist aber wieder weggelöscht. Es ist zunehmend weniger erkennbar, welchen Sinn Debatten mit Ihnen oder Herrn Kollegen Dr. Selk eigentlich noch haben sollen, wenn wilkürlich Teile weggelöscht werden.

Ich habe Ihren Kommentar weitgehend wieder freigeschaltet, auch wenn er nach einem guten Sart leider immer "wirrer" wurde. Den letzten Absatz sollten wir den Lesern aber nicht zumuten.

Komisch - sogenannten Populisten wird stets vorgehalten, sie sprächen andauernd von "wir".  Ja, ja, "sollten wir(!!) nicht zumuten". Oder: "Wir schaffen das." Wer ist da jeweils "wir"?

Das Problem ist doch, dass bald keiner mehr Mietwohnungen baut, weil er sie nicht verkaufen kann...

Da scheint das DIW aber offenbar möglicherweise ganz anderer Meinung zu sein: "Die vorliegende empirische Evidenz spricht eher für eine Neubau anregende Wirkung der Regulierung" (S. 6). Man sollte nicht unterstellen, was man nicht belegen kann...

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Man sollte sich dar+ber im Klaren sen,wovon man redet und wozu. In der Tat, nicht die Mietpreisbremse, sondern die Ausnahme von ihr, nämlich die Mietfreigabe für Neubau , erhöht eher nach den DIW-Überlegngen Neubau. Wenn man schon zitiert, dann S. 6 - 7: "In der internationalen Literatur finden sich deutliche Belege, dass bei sehr strikter Regulierung der Mieten die Instandhaltungsausgaben und die Qualität der regulierten Wohnungen  abnehmen."  Nationale Erkenntnisse stützen das. Mit fulminantem , uns aus Wstsfalen 1990 ff. sehr klar erkennbarem "Erfolg" hatte Ulbricht ja die NS-Göring-Zwangsstoppmieten übernommen und perpetuiert. Ich kann mich an Fahrteund Gänge nsbesondere durch Dresden (Grüß Gott, Frau Kollegin Dr. Kaufhold) und Leipzig, auch Erfurt,, dazu noch sehr deutlich erinnern. Jüngst wurde darüber auch in der FAZ aufschlussreich berichtet. Soweit man also etwa nach Landes-Berliner-Modell auch die Ausnahmen wegnimmt, bleibt es bei dem Ruinenschaffen.

In der Tat, nicht die Mietpreisbremse, sondern die Ausnahme von ihr, nämlich die Mietfreigabe für Neubau , erhöht eher nach den DIW-Überlegngen Neubau

Zum Modell "Mietpreisbremse" gehören aber eben auch die gezielt eingebauten neubaufördernden Ausnahmen, die das ganze Modell offenbar sehr wohl effektiv erscheinen lassen. Es trifft offenbar schlicht nicht zu, "dass bald keiner mehr Mietwohnungen baut", wie Frau Kaufhold meint.

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Auch hier zeigt sich die Problematik, in Schlagworten zu denken oder daraus abzuleiten. Welches "Modell" denn meinen Sie nun - das Bundesmodell oder das Berliner? Und neben den "Ausnahmen" von Deckelungen sonst noch fördernde Maßnahmen der Gesetzespakete? Dazu kommt noch die Frage, inwieweit gewisse politische Richtungen Vertrauen für die Zukunft erwecken, wie etwa Hermann Göring mit der Mietpreisbegrenzung und Fixierung.

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