Corona und Mietrückstände - Plädoyer für eine Gesetzesänderung

von Dr. Michael Selk, veröffentlicht am 18.03.2020
Rechtsgebiete: Bürgerliches RechtMiet- und WEG-RechtCorona4|3829 Aufrufe

Spätestens in den nächsten Monaten dürfte sich sowohl für Wohnraummieter, aber auch vor allem für viele Gewerbetreibende die Frage stellen, wie angesichts der ausbleibenden Einkünfte bzw. Umsätze - gerade auch bei selbständigen Wohnraummietern - noch die Miete zu Beginn eines jeden Monats gezahlt werden kann.

Die jetzige Gesetzeslage hilft den Mietern nicht wirklich weiter - diskutieren kann man über § 313 BGB (Wegfall der Geschäftsgrundlage) insbesondere in den Fällen, in denen Geschäfte oder Restaurants aufgrund behördlicher Maßnahmen geschlossen werden müssen und der Umsatz für den Mieter von heute auf morgen wegbricht. Immerhin zählen die "Eingriffe von hoher Hand" (Palandt-Grüneberg, BGB, 79.Aufl. 2020 § 313 Rn 34 mwN) zu den Fallgruppen, in denen eine Störung der Geschäftsgrundlage angenommen werden kann. Welche Rechtsfolgen sich dann allerdings ergeben, ist unklar und einzelfallabhängig (Anpassung des Vertrags: Reduzierung der Miete? Kündigungsrecht? ).

Vor diesem Hintergrund macht es Sinn, über Gesetzesänderungen nachzudenken:

Im Wohnraummietrecht sollte die Schonfrist gem. § 569 III Nr. 2 BGB von zwei Monaten auf vier oder mehr Monate verlängert werden. Zugleich sollte erwogen werden, dass der Vermieter zwingend durch eine "öffentliche Stelle" i.S.d. § 569 III Nr.2 S.1 BGB die Miete erhält. Wenn dagegen eingewendet wird, dass auch zahlungskräftige Mieter dadurch begünstigt würden, ist dem entgegenzuhalten, dass sich diese ggf. später mit der "öffentlichen Stelle" wegen der Rückzahlung des Betrags im dortigen Innenverhältnis auseinandersetzen müssen.

Die bereits in der Vergangenheit diskutierte analoge Anwendung des § 569 III Nr. 2 BGB auf ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs gem. § 573 BGB muss nun normiert werden. Nach wie vor wird auch in den hitzigen Diskussionen in der Politik in diesen Tagen übersehen, dass nur eine Verlängerung der Schonfrist bei der außerordentlichen Kündigung dem Mieter nicht wirklich helfen wird.

Im Gewerbemietrecht ist Entsprechendes in § 578 BGB aufzunehmen. Auch hier kann es Sinn machen, wenn der Staat zunächst innerhalb der Schonfrist einspringt und dem Vermieter die Miete zahlt. Ob dies zu Unrecht erfolgte oder nicht, mögen dann Mieter und "öffentliche Stelle" später klären. § 578 BGB wäre also in Abs.1 um die entsprechenden Norm des § 569 III Nr. 2 BGB zu ergänzen.

Will man dies nicht dauerhaft so regeln, sondern nur für eine noch unabsehbare Zeit (Dauer der Pandemie ist ungewiss), so bietet es sich an, im EGBGB entsprechende zeitliche Regeln aufzunehmen.

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4 Kommentare

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Die LTO-Presseschau:

Coronavirus – Mietrecht: Auf community.beck.de plädiert Rechtsanwalt Michael Selk für eine Gesetzesänderung im Mietrecht, um den aufgrund der Corona-Pandemie zu erwartenden Mietrückständen zu begegnen. So solle im Wohnraummietrecht die Schonfrist des § 569 III Nr. 2 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Mietrückstandes von zwei Monaten auf vier oder mehr Monate verlängert werden. Dies sei allerdings nur eine von vielen nötigen Maßnahmen.

Vermutlich reicht eine Rechtsänderung in vielen Fällen nicht, da in einigen Wochen der Einzelhandel entweder den Onlineshop für sich entdeckt und weiter entwickelt oder Amazon sein Geschäft übernommen hat. Ohne erhebliche niedrigere Mieten haben Gewerbetreibende insbesondere in Innenstadtlagen praktisch keine Chance mehr. Es wird hier darauf ankommen, die Verträge neu zu verhandeln und auf Jahre deulich niedrigere Miete zu vereinbaren oder der Letzte macht dort das Licht aus und die Übelebenden dieser Krise werde aus Lagern im Umland liefern. Schöne neue Welt ...

Insofern erwarte ich einen einbrechenden Immoblienmarkt, der dem Ausverkauf am Aktienmarkt in nichts nachsteht, nur langsamer ablaufen wird.

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Das Thema wird uns in den nächsten Wochen sehr beschäftigen & viele Problöeme nach sich ziehen.

Ob eine (vorübergehende) Schonfristverlängerung & Erstreckung auf die ordentliche Kündigung bei Wohnraummietern viel helfen wird, wenn der gegenwärtige Zustand sich über Monate hinzieht, muss man bezweifeln.

Ich befürchte, dass die Diskussion zu einseitig zu Gunsten der Mieter geführt werden wird. Gerade KleinvVermieter sind auf die Mietzahlungen angewiesen - sei es wegen bestehender Kredite, sei es zum Lebensunterhalt. Hier muss man Lösungen finden, die den Bedürfnissen beider Seiten gerecht werden. Die Mietzahlung im Rahmen einer Stundung über längere Zeit auszusetzen ist m. E. keine dauerhafte Lösung. Hier sind beide Seiten gefordert & man kann das Problem nicht einfach an den Staat delegieren.

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Meine Idee sieht ja nicht vor, den Kleinvermieter zu vernachlässigen, da er ja analog § 569 III staatliche Hilfe erhalten kann. Das wird teilweise in politischen Kreisen auch so angedacht - https://www.luczak-berlin.de/aktuelles/kuendigungsschutz-fuer-mieter-waehrend-der-corona-krise-hochfahren-und/ , z.B. 

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