Das "CoronaG" - der Entwurf der Bundesregierung zum Mieterschutz. Überzeugend ist das nicht.

von Dr. Michael Selk, veröffentlicht am 23.03.2020
Rechtsgebiete: Bürgerliches RechtMiet- und WEG-RechtCorona33|5080 Aufrufe

Die Bundesregierung hat auf die Coronakrise reagiert und einen Gesetzesentwurf vorgelegt, der in Art. 5 eine Änderung des EGBGB vorsieht. Die mietrechtlichen Regelungen finden sich dort in § 2 wieder: https://www.bmjv.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/Dokumente/Corona-Pandemie.pdf?__blob=publicationFile&v=3 

Wenn ich das richtig verstehe, erhalten Mieter ein Leistungsverweigerungsrecht für die Mietzahlungen bis zum 30.6.2020 (abzuwarten bleibt, ob dies noch verlängert wird). Voraussetzung ist, dass der Zusammenhang zwischen der Pandemie und der Nichtleistung "glaubhaft zu machen ist".

Diese Regelung weicht von meiner Idee zum Nachteil eigentlich aller ab:

1. Die Mieter werden vorläufig geschützt - bis zum 30.6.2020 bzw. noch später. Nur: was soll nach Ende des Moratoriums gelten? Momentan scheint vielleicht - s. aber nächster Absatz - vorgesehen, dass die Mieter dass die rückständigen Mieten ab dem 1.7. auf einen Schlag zahlen sollen. Das dürfte für viele Mieter, egal ob Wohnraum oder Gewerbe, wirtschaftlich schwierig sein. Zudem ist die Rechtsprechung des BGH zu bedenken, wonach umgehend nach dem Ende des Leistungsverweigerungsrechts der Rückstand auszugleichen ist - dann gibt es keine Schonfrist mehr (BGH BeckRS 2014, 18459) (!). 

Die Regelung in § 2 IV sieht vor, dass die Regeln bis zum 30.6.2022 anzuwenden sind. Offenbar wird hier versucht, das Leistungsverweigerungsrecht bis zu diesem Zeitpunkt auszudehnen. Der Wortlaut der Norm ist angesichts angesichts der Dogmatik (Leistungsverweigerungsrecht, keine Stundung) unklar. Die Gesetzesbegründung indes lautet dahingehend, dass Kündigungen wegen eines Rückstands während der "Sperrzeit" erst nach dem 30.6.2022 zulässig sein sollen. Das aber bedeutet, dass Zahlungsklagen von Vermietern wegen des Rückstands auch zuvor zulässig sind - wenn es sich nur um eine "Kündigungssperre" handelt? 

2. Die Vermieter - auch die "kleinen" Vermieter - werden gar nicht geschützt. Sie erhalten für jedenfalls vier Monate, ggf. länger, keine Einnahmen. Die Vermieter, die damit z.B. ihre Rente finanzieren, sollen offenbar damit mit diesem Umstand leben müssen.

3. Der Wortlaut des Gesetzes bezieht sich offenbar auf die vollständige Nichtleistung der Miete. Man wird die Norm wohl dahingehend auslegen müssen, dass sie sich auch auf Teilleistungen erstreckt. Geregelt ist es nicht.

4. Der Mieter muss den Grund für die Nichtzahlung und hier den Zusammenhang mit der Pandemie "glaubhaft machen". Dieses Institut der Glaubhaftmachung ist ein deutliches Minus zum Vollbeweis - es genügt bekanntlich schon die eidesstattliche Versicherung gem. § 294 ZPO. Dieses Beweismaß ist den Hauptsacheklagen in Erkenntnisverfahren bislang relativ fremd - es ist bekannt aus Eilverfahren (einstweilige Verfügungen usw). Vorliegend aber soll eine eidesstattliche Versicherung eines Mieters genügen, um die wesentliche Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete, seine Hauptleistungspflicht, außer Kraft zu setzen. Hier dürften bloße Behauptungen, in die Form einer eidesstattlichen Versicherung "gepackt", genügen. Sicher: sind sie falsch, so kann ein Mieter sich ggf. strafbar gemacht haben. Das Risiko einer strafrechtlichen Verfolgung allerdings erscheint gerade in diesen Zeiten eher gering, zudem kann ein Mieter sich hier mit Irrtümern über die Zahlungsmöglichkeiten durchaus später herausreden.

5. Dogmatisch schließlich: die Konstruktion eines "gesetzlichen Leistungsverweigerungsrechts" harmoniert nicht wirklich mit der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats zur "Deckelung" des Leistungsverweigerungsrechts (vgl. BGH NZM 2015, 618; NJW 2019, 2308), wonach maximal drei bis vier Monate Kürzung auf Null maximal zulässig sind. Sollte also der Zeitraum noch über Ende Juni hinaus ausgedehnt werden, so kommen es hier zu Kollisionslagen jedenfalls zwischen dem Willen des Gesetzgebers und der Linie des VIII. Zivilsenats.

Insgesamt erscheint diese Lösung daher wenig durchdacht, dogmatisch schief und wird Rechtsstreitigkeiten provozieren. Damit ist noch nicht einmal der Umstand berücksichtigt, dass unklar ist, ob das Beschleunigungsgebot des § 272 IV ZPO eigentlich auch in "Coronazeiten" gilt oder ob Räumungsklagen nach einer Verteidigungsanzeige des Mieters ggf. in den nächsten Wochen gar nicht terminiert werden...

Diesen Beitrag per E-Mail weiterempfehlenDruckversion

Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
Kommentar schreiben

33 Kommentare

Kommentare als Feed abonnieren

Die LTO-Presseschau:

Corona – Mietrecht: Ebenso soll die Nichtzahlung der Miete im Zeitraum vom 1. April und 30. Juni 2020 keinen Kündigungsgrund mehr darstellen. Voraussetzung sei, dass der Mieter glaubhaft mache, dass seine Geldnot durch die Corona-Krise bedingt sei. Dies berichten u.a. SZ (Constanze von Bullion), taz (Christian Rath) und Welt (Michael Fabricius).

In einem separaten Kommentar begrüßt Constanze von Bullion (SZ) den verstärkten Mieterschutz, warnt jedoch davor, dass diese Maßnahme allein das Problem nicht löse – denn irgendwann müsse die Miete trotzdem zurückgezahlt werden. community.beck.de (Michael Selk) kritisiert die Maßnahme hingegen. So würden Vermieter nicht ausreichend geschützt und das Instrument der Glaubhaftmachung könne für bloße Behauptungen ausreichen.

Nebenbei bemerkt impliziert die Formulierung "dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet" nach ihrem Wortlaut, dass auch bereits zuvor fällig gewordene, noch geschuldete Mietzahlungen während dieser drei Monate kein Kündigungsgrund sind, was ausweislich der Begründung so freilich nicht gemeint ist ...

0

§ 2 I regelt, dass eine fehlende Mietzahlung zwischen 1.04 und 30.06.2020 nicht Grund für eine Kündigung sein kann. Das heiß auch, dass nach dem 30.06.2020 (bis 30.06.2022, § 2 IV) keine Kündigung erfolgen kann für Mietzahlungen, die in dieser Zeit nicht erfolgt sind. Der Vermieter könnte zwar ab 01.07.2020 auf Zahlung klagen, das würde ihm aber auch nicht wirklich was bringen, weil wenn der Mieter nix hat, kann er dort auch nix holen. Teilleistungen sind nur ein Minus zur Nichtleistung. Wenn ich schon wegen Nichtleistung nicht kündigen kann, dann erst recht nicht für Teilleistungen. Wäre aber einfach zu lösen ("die Miete nicht (vollständig) leistet, soweit dies...")

0

Gute Frage.

Wahrscheinlich wird man "Kollisionen" zwischen den verschiedenen Hilfsgeldern aus den verschiedenen Töpfen dadurch lösen, dass man in einem Antragsformular nachfragt, ob der Antragsteller schon aus einem anderen Topf Hilfe bekommen hat. 

Das könnte sich auch "beißen" mit der Corona-Soforthilfe (zB in Bayern) für Klein(st)-Unternehmen. Etwa könnte die Soforthilfe nicht gewährt werden, weil die Mietzahlung ja nicht mehr zu einem akuten Liquiditätsengpass führt, wenn sie gesetzlich "gestundet" wird. Umgekehrt könnte man dem Klein(st)unternehmer evtl. seitens des Vermieters vorhalten, wegen der Soforthilfe (bzw. wegen der Möglichkeit der Beantragung von Soforthilfe) sei ihm die Mietzahlung "zumutbar".

Also, welche Regelung geht vor bzw. ist subsidiär?

Ich fürchte, dass all diese "Hilfen" uns Juristen noch ganz schön beschäftigen werden, und zwar auf Jahre hinaus, und zwar sowohl öffemtlich-, zivil- als auch strafrechtlich, letzteres, weil sicher viele zugreifen werden, für die die Hilfen nicht gedacht sind. Insbesondere denken offenbar viele, Ihnen werde jeder Umsatz- oder Gewinnausfall erstattet oder jegliche finanzielle Einbusse, die sie erleiden müssen...

5

Sobald sich die öffentliche Hand dazu entschließt, Gelder auszureichen, ist damit mit einer gewissen Zwangsläufigkeit verbunden, dass es auch Missbrauchsfälle gibt. Es ist dann Sache der politischen Abwägung, ob man bereit ist, einen gewissen Prozentsatz von Missbrauchsfällen in Kauf zu nehmen. Hier aber ist die Notlage derart erdrückend, dass ich die politische Grundentscheidung für richtig halte, Gelder auch dann auszureichen, wenn man möglichen Missbrauch schon kommen sieht. 

Vorschlag: Klar gesetzlich sagen, welche Tatsachen als ZUwendungsgrundlagen anzugeben sind, Bei Falschangabe Freiheitsstrafe nicht unter drei Jahren bs zu 10 Jahren, ohne jede Bewährungsmöglichkeit, sowie Vermögenseinziehung. Auch das schließt nicht absolut jeden Missbrauch aus, könnte aber eindämmen. Dieselbe Strafandrohung übrigens auch für Telephon-Falschsichkrankschreibenlasser.

Vieles spricht dafür, dass dann, wenn Corona irgendwann over ist, wir wohl Richtung Verdoppelung der Prozesszahlen bei allen Gerichtsbarkeiten denken müssen. 

Herr Dr. Peus, was halten Sie von Staatsanwältinnen und Richterinnen in Burkas aus Hilfslieferungen aus Afghanistan für die deutsche Justiz während der Corona-Krise?

0

Sie weisen in der Sache zu Recht darauf hin, dass meine Kurzaussage als Rechtssatz zu weit ginge. Eine gesetzliche Regelung müsste als Ausnahmen mindestens vorsehen: a) Schutzhelm Motorrad ( fraglich, ob nur konkret während der Fahrt oder etwa auch bei Gang in die Tankstelle   c) Sonnenbestrahlung bei extrem empfindlicher Haut, heutzutage: wg Ansteckungsgefahr per Viren )  c) evtl. "Brauchtum" ? Karneval? St. Nikolaus/Knecht Rprecht o.ä.?  d) Karneval - öffentlich?  e) Opern usw. - nicht öffentlicher Verkehr? - Von Interesse wäre mir, wie Frankreich und Österreich das ausformuliert haben.

Gemeingefährlicher Diebstahl von Klopapapier ergibt zwar einen Tatbestand, ist aber vermutlich nicht sehr ergiebig für die PKS 2020.

0

Man sollte stets an die naheliegende Zweitnutzung von BT-Drucksachen denken! Und dan Max Reger zitieren und befolgen: "Ich sitze im kleinsten Gelass meines Hauses  und lese Ihr Papier.. Noch habe ich es vor mir ...."

Wie sagten Greser & Lenz gestern so schön in einer FAZ-Karikatur:

Die Rechtsanwaltskammer empfiehlt:
Familienanwälte, die sich jetzt angesichts des erwartbaren Scheidungsaufkommens nach den Quarantänezeiten die Hände reiben: bitte hinterher gründlich waschen! (FAZ, 23.3.2020)

0

Die Beurteilung "Überzeugend ist das nicht" reicht für diesen Gesetzesentwurf bei weitem nicht aus, treffender ist da schon "Armutszeugnis" ! (auch unter Berücksichtigung der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit)

Dr. Egon Peus kommentiert am Di, 2020-03-24 11:40 PERMANENTER LINK

neu

Wir beobachten eine rechtzeitige gezielte Vorbereitung des Bundestagswahlkampfes 2021. Wahlstatistisch betrachtet erhebliche potentielle Günstlingskreise mit vielen Stimmen werden jetzt "gekauft".  Eher rechtsorientierte  Logik würde nahlegen: Das Recht der Kündigung und Titulierung per einstweiliger Verfügung adjustieren. Ohne mündliche Verhandlung - von der coronisiert ja eh abgeraten wird. 2 mal nicht gezahlt, Titel, Vollstreckung. Ruck zuck! Übrigens - da ja allseits von Wohnugnsmangel geredet wird - dann ist eine für seriöse zahlungsbereite Mieter parat. - By the way: Bedarf? Nun gut bei Lohnabhängigen - da läge Intensivierung der staatlichen Direkthilfe nahe oder der Gang über Kurzarbeiterhilfe. Bei denen, die ohnehin ein müheloses gehartztes Einkommen haben, ändert sich durch corona ja nix , jedenfalls nicht zu Mehraufwand. Denn die sieben Urlaubsreisen nach Malle fallen ja weg, der Aufwand auch, die Kneipen sind zu, Aufwand auch nicht. 

Neueste Kommentare

Dr. Egon Peus kommentierte zu Das "CoronaG" - der Entwurf der Bundesregierung zum Mieterschutz. Überzeugend ist das nicht.9

Allerdings bin ich gestern im Gespräch auf folgende Notlage aufmerksam gemacht worden: Die armen Schwarzarbeiter. Die stehen nun blöd da. Da aber sie in großer Zahl auch Günstlingswähler sind, wird dem System schon was einfallen.

Baumärkte bleiben doch weiter geöffnet, also kann auch weiter noch schwarz geschafft werden, nur noch vorsichtiger als sonst.

0

Das ginge auch durch einen vorübergehenden gegenseitigen Wohnungswechsel, damit wird sogar ein Kontakt mit einem Verbot auch elegant umgangen.

0

Die "Formulierungshilfe" der Bundesregierung erscheint im Text der vorgesehenen Regelungen und in der Begründung insoweit eindeutig und klar, dass nur bei bestimmten Dauerschuldverhältnissen dem Schuldner ein Leistungsverweigerungsrecht eingeräumt wird (Art. 5 § 1), welches dann auch Ansprüche wegen Verzugs ausschließt, bei Mietverhältnissen (Wohn- und Geschäftsraum) dagegen die Mietverbindlichkeiten eigentlich fällig werden und bleiben, der Vermieter aber wegen Verzugs im genannten (und u. U. durch Verordnung verlängertem) Zeitraum "nur" nicht außerordentlich kündigen kann (also abweichend von § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine derartige "Kündigungssperre" ist ja durch § 112 InsO bereits längst bekannt. Freilich wird auch eine solche Kündigungssperre darauf hinauslaufen, dass Mieter ab April 2020 die laufende Miete schuldig bleiben werden, da sie ja nicht gewärtigen müssen, ihr Besitzrecht zu verlieren. Letztlich werden beide Regelungen darauf hinauslaufen, dass Gläubiger ihre Forderungen werden stunden müssen und nicht durchsetzen können und, wenn der Mieter dann während der weiteren Geltungszeit des "Corona-Abmilderungsgesetzes" insolvent wird, endgültig abschreiben müssen. Der Gesetzesvorschlag läuft somit auf enteignungsgleiche Eingriffe hinaus. (Gibt es da nicht ein Zitiergebot bei grundrechtsbeschränkenden Eingriffen?) Der Gesetzgeber müsste solche Vorschriften eigentlich mit einem speziellen speziellen Entschädigungsanspruch der betroffenen Gläubiger (Vermieter usw.) gegenüber dem Staat flankieren. Denkbar wäre hier etwa eine zumindest teilweise gesetzliche Bürgenhaftung des Staats für die gesetzlich aufgeschobenen und damit oft ausfallenden Verbindlichkeiten.

Der Vermieter kann bei diesem Gesetzesvorschlag sich immerhin aus einer vorhandenen Mietkaution befriedigen. Diese ist aber ja eigentlich nicht für laufende Mietverbindlichkeiten gedacht. Vermietungs-AGB sehen oft vor, dass der Vermieter sich auch während des Mietverhältnisses aus einer Kaution bedienen kann, dass der Mieter diese dann wieder neu zu geben hat und dass der Vermieter außerordentlich kündigen kann, wenn der Mieter damit in Verzug kommt. Eine solches Kündigungsrecht wird jedoch unter dem "Corona-Gesetz" unwirksam sein. Vgl. § 119 InsO und die Rechtsprechung dazu.

Merkwürdig ist auch, dass der Gesetzesvorschlag Mietverhältnisse über Wohnraum und solche über Geschäftsraum gleich behandeln will. Denn die Corona-Pandemie und mehr noch die einschneidenden gesundheitsbehördlichen Einschränkungen deswegen verursachen ja gerade bei der Geschäftsraumvermietung derzeit ohnehin Stillstand, weshalb Vermieter hier bei Mieterverzug kaum an schneller Räumung gelegen sein muss, während bei der Wohnraumvermietung zumindest in den Ballungsräumen die Nachfrage sicher ungebrochen ist.

Im Hinblick auf die weitere Kündigungssperre nach § 112 InsO wäre es geboten, die Vorschriften zur zeitweisen Änderung des Insolvenzrechts (Art. 1) um eine Bestimmung zu ergänzen, dass § 112 InsO nicht gilt, soweit es sich um einen Verzug des Mieters mit der Entrichtung der Miete oder Pacht handelt, bei welchem der Vermieter bereits nach dem Corona-Gesetz nicht außerordentlich kündigen konnte. Andernfalls hätten Vermieter u. U. wegen ein und desselben Verzugs gleich eine doppelte Kündigungssperre hinzunehmen, nach Corona-Gesetz und nach Insolvenzantrag erneut nach § 112 InsO. U. a. in diesem Punkt erscheint der Gesetzesvorschlag verfassungsrechtlich fragwürdig. 

Ich halte die Entwurfsregelung für völlig verfehlt. Eine gesetzlich bestimmte Stundung für den genannten Zeitraum, der durch Rechtsverordnung verlängerbar sein sollte, dürfte völlig ausreichen. Von vornherein nicht unter die Regelung sollten Hartz4-Empfänger fallen. Soweit die Miete nicht direkt an den Vermieter gezahlt wird, können sie die Direktzahlung beantragen; sonst erhalten sie ohnehin selbst das Geld, mit dem der Mietzins zu zahlen wäre.

0

Sehr geehrter Herr Dr. Selk,

da Sie kein Richter am Berliner Kammergericht sind und daher sich auch nicht vornehm zurückhalten müssen bei Spekulationen zum Datenabfluss an die organisierte Kriminalität aus diesem Gericht, das auch Verfahren zur OK führt, siehe diese 3 Links, zeitlich gestaffelt:

https://www.lto.de/recht/justiz/j/kg-berlin-it-sicherheit-cyber-angriff-hacker/

https://www.tagesspiegel.de/berlin/virus-befall-am-berliner-kammergericht-warnung-vor-emotet-wurde-tagelang-ignoriert/25539068.html

https://www.tagesspiegel.de/berlin/freigabe-fuer-neuen-anschluss-nach-cyberangriff-berliner-kammergericht-soll-wieder-online-gehen/25571488.html

stellt sich mir die Frage, ob nun nach der schnellen Bewilligung von über 100 Milliarden-Euro-Hilfen in Deutschland auch bei der organisierten Kriminalität nicht zeitgleich nach den Sektkorken beim Cyberangriff jetzt auch noch die Champagner-Korken der Edelmarken knallten. Von diesen über 100 Milliarden Euros, alleine schon in Deutschland, wird doch eine schöne Prozentzahl in den Netzen der nationalen und internationalen OK hängen bleiben.

Oder sehen Sie das etwa anders?

Besten Gruß

0

Warum sich ein aktiver Richter des Berliner Kammergerichts hier im Beck-Blog selber nicht weit aus dem Fenster lehnen möchte, das dürfte sich nach dem Lesen dieses Artikels vom 19.02.2020 und der z.Z. 60 Kommentare darunter ja leicht erschliessen:

 Nach Cyberattacke am Kammergericht in Berlin Richter verlieren Geduld mit Justizsenator Dirk Behrendt

 https://www.tagesspiegel.de/berlin/nach-cyberattacke-am-kammergericht-in-berlin-richter-verlieren-geduld-mit-justizsenator-dirk-behrendt/25560828.html

Die z.Z. neueste Meldung vom 24. März 2020 zum Berliner Justizsenator ist hier:

https://www.bz-berlin.de/berlin/wegen-coronavirus-keine-wohnungen-geraeumt-strom-und-wasser-nicht-abgestellt

0

Vom gleichen Tag stammt diese Meldung, nur 3 Stunden später:

https://www.tag24.de/thema/coronavirus/schuldner-wasser-strom-abgestellt-justizsenator-dirk-behrendt-gerichtsvollzieher-wohnung-raeumung-1468507

Dann aber bitte auch keine richterlichen Anhörungen für Betreuungsverfahren ausfallen lassen, wie es hier auch schon der Einfachheit und Bequemlichkeit halber von einem Richter empfohlen wurde.

0

Wer schon bei kleinen Betrugsverfahren an Amtsgerichten die Masche mit über einem Dutzend an Scheinfirmen studieren konnte, die sich gegenseitig Rechnungen für Waren und Leistungen ausstellten, die es nur auf dem Papier gegeben hatte, zum alleinigen Zweck der Steuerhinterziehung und der Subventionsabgreifung, der wird sich ja vorstellen können, was nun alles demnächst noch geschehen wird in diesem, unserem Lande, da nun dreistellige Milliardensummen locker gemacht werden. Das Bild mit den Bären in Kanada, die auf die fetten Lachse warten, die bald vorbeischwimmen werden zum Ablaichen, das drängt sich ja nun geradezu auf als Metapher für künftige Ereignisse.

Wohl bekomm´s ........

5

Kommentar hinzufügen