WEG-Reform: Werkstattbericht II (wann hat die GdW einen Verwalter?)

von Dr. Oliver Elzer, veröffentlicht am 08.04.2020
Rechtsgebiete: Miet- und WEG-RechtRechtspolitik|2397 Aufrufe

Die Bundesregierung hat am 23.3.2020 ihren Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Mo-dernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vorgelegt. Nach seinem § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG-E wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemeinschaftlich durch die Wohnungseigentümer vertreten, wenn die Gemeinschaft  keinen Verwalter hat. Nach seinem § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG-E wird die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemeinschaftlich durch die Wohnungseigentümer vertreten, wenn die Gemeinschaft  keinen Verwalter hat. Klingt einfach? Ist es aber nicht. Dazu drei erste Fragen:

  • Was meint der Begriff "hat"? Ist der Begriff identisch mit "fehlt" iSv § 24 Abs. 3 WEG§ 27 Abs. 3 Satz 2 WEG? Beispiel: Verwalter V ist stark erkrankt und wird wenigstens sechs Monate seine Pflichten nicht wahrnehmen können. Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Verwalter? Dagegen spricht erstens, dass der Begriff "hat" ein anderer als "fehlt" ist und kaum zufällig gewählt worden sein kann. Und zweitens heißt es in der Begründung, die Wohnungseigentümer seien zu einer Vertretung der Gemeinschaft berufen, wenn sie "verwalterlos" sei. These: Auch ein kranker, ortsabwesender oder anderweitig eine längere Zeit verhinderter Verwalter führt nicht dazu, dass die Wohnungseigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vertreten können. Die Wohnungseigentümer können die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur vertreten, wenn kein Verwalter (mehr) bestellt oder wenn er tot ist. Eine Insolvenz über sein Vermögen reicht hingegen nicht. Es ist also anders als im geltenden Recht (für dieses exemplarisch Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 27 Rn. 139 ff.). 
  • Was gilt bei einer Interessenskollision? Beispiel: V ist Verwalter und auch Wohnungseigentümer. Als Wohnungseigentümer erhebt V eine Beschlussklage (§ 44 Abs. 1 WEG-E). Kann V die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Prozess vertreten? These: Eine Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch V scheidet  aus. Der in § 181 BGB enthaltene Rechtsgrundsatz gilt auch im Prozess. Auch der Geschäftsführer einer GmbH kann nicht gegen diese einen Prozess führen und sie dabei vertreten (BeckOK BGB/Schäfer, 1.2.2020, § 181 Rn. 16). Beim Verwalter kann nichts anderes gelten.
  • Was gilt, wenn der Verwalter zwar kein Wohnungseigentümer, aber mit dem Kläger eng verbunden ist? Beispiel: Eine V-GmbH ist der Verwalter. Der klagende Wohnungseigentümer ist deren Alleingesellschafter, beherrscht diese jedenfalls. These: Eine Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die V-GmbH scheidet  aus. BGH NZM 2017, 418 Rn. 20 gilt entsprechend. Was unterhalb dieser Schwelle anzunehmen ist, ist hingegen unklar. Nahe läge wohl, dass jedenfalls BGH NZM 2017, 418 Rn. 22 ff. entsprechend gelten.
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