WEG-Reform: Werkstattbericht IV (3 Niederschriften oder was?)

von Dr. Oliver Elzer, veröffentlicht am 21.04.2020
Rechtsgebiete: Miet- und WEG-RechtRechtspolitik|1159 Aufrufe

Die Bundesregierung hat am 23.3.2020 ihren Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vorgelegt.

Sein § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG-E sieht vor, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher entsteht. Im Fall des § 8 WEG hat sie dann allerdings nur einen Wohnungseigentümer, nämlich den Bauträger (oder einen anderen Alleineigentümer).

Frage: Kann dieser Beschlüsse fassen? Antwort: Ja, das kann er! Es ist so wie bei anderen Ein-Personen-Verbänden.

Frage: Ist dann § 24 Abs. 6 WEG anwendbar?  Antwort: Ja, wenn es eine „formale“ Eigentümerversammlung gab. These: für eine Beschlussfassung des Alleineigentümers ist diese allerdings unnötig. Eine Eigentümerversammlung wäre für seine Beschlussfassung zwar möglich und zulässig. Da es mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher zunächst nur einen Wohnungseigentümer gibt, kann dieser aber mit sich selbst jederzeit an jedem Ort ohne vorherige Organisation eine Universalversammlung abhalten und dort den Willen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestimmen und die Beschlüsse für eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung fassen. Entsprechend § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG hat der Alleineigentümer in diesem Falle unverzüglich nach der Beschlussfassung eine Niederschrift aufzunehmen, diese entsprechend § 48 Abs. 3 Satz 1 GmbHG zu unterschreiben und sie entsprechend § 25 Abs. 5 Satz 1 WEG-E aufzubewahren oder dem Verwalter zu übergeben.

Weitere Frage: Gibt es in Bezug auf die Niederschrift von Beschlüssen noch weitere Änderungen? In den Materialien heißt es nämlich, die Pflicht aus § 25 Satz 1 WEG-E, Niederschriften über Beschlüsse aufzubewahren, beziehe sich auch auf die Niederschriften über schriftliche Beschlüsse. Problem: Eine solche Niederschrift wurde im alten Recht nicht gefertigt (siehe nur Becker/Schneider ZfIR 2020, 281 (300)).

Frage: Ist die die Mitteilung des Initiators an die Wohnungseigentümer diese Niederschrift (so Becker/Schneider ZfIR 2020, 281 (300)). These: Nein, das ist sie nicht! Der Initiator muss vielmehr im neuen Recht eine Niederschrift über den gefassten Beschluss aufsetzen, unterschreiben und nach § 25 Abs. 5 WEG-E aufbewahren. Die Niederschrift ist unverzüglich anzufertigen, allerdings erst, nachdem der Beschluss entstanden ist. Dies ist der Zeitpunkt der Mitteilung des Beschlusses an den letzten Wohnungseigentümer.

 

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