WEG-Reform: Werkstattbericht V (Klage auf eine Vereinbarung)

von Dr. Oliver Elzer, veröffentlicht am 24.04.2020

Die Bundesregierung hat am 23.3.2020 ihren Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vorgelegt.

Nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann ein Wohnungseigentümer auf eine Verwaltungsvereinbarung klagen. Die Klage ist gegen die anderen Wohnungseigentümern zu richten (ggf. nicht gegen die, die die Sache auch so sehen, vgl. Hügel/Elzer, WEG, 2. Aufl. 2018, § 10 Rn. 171). Nach den Materialien zur WEG-Reform soll sich daran nichts ändern. Es heißt dort: "§ 10 Absatz 2 WEG-E entspricht dem geltenden § 10 Absatz 2 Satz 3, der den Anspruch auf Anpassung einer Vereinbarung regelt."

These. Diese Aussage ist noch zu überprüfen. Denn gem. § 18 Abs. 1 WEG-E obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Beschlussklagen sind daher nach § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG-E gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. In den Materialien heißt es zur Begründung wie folgt:

"Der Entwurf reagiert damit zum einen auf die aus praktischer Sicht gegen das geltende Recht vorgebrachten Bedenken (vergleiche den Abschlussbericht der Bund-Länder-Arbeitsgruppe zur Reform des Wohnungseigentumsgesetzes, ZWE 2019, 430, 460). Denn das geltende Recht führt zu schwer handhabbaren Prozessen mit einer Vielzahl von Beteiligten. Auch führt es häufig zu Irritationen bei den Wohnungseigentümern, weil auch diejenigen Wohnungseigentümer verklagt werden müssen, die – wie in der Regel der Kläger gegen den Beschluss gestimmt haben. Gerade bei großen Gemeinschaften, die von häufigen Eigentümerwechseln geprägt sind, besteht außerdem die Gefahr, falsche Personen zu verklagen.Das Konzept des Entwurfs, Beschlussklagen gegen die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, ist aber vor allem dogmatisch konsistent. Denn der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach § 18 Absatz 1 WEG-E materiell-rechtlich die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zugewiesen. Folgerichtig hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diese Aufgabe auch prozessual wahrzunehmen, indem sie die Streitigkeiten über Beschlüsse führt."

Für die Klage auf eine Verwaltungsvereinbarung gilt das alles 1:1. Ob es um einen Beschluss oder eine Verwaltungsvereinbarung geht, macht keinen Unterschied. Ferner: Die Klage gegen unbekannte Miteigentümer ist schwierig. Der Verwalter muss mir die Namen im neuen Recht nicht mitteilen. Denn der Verwalter ist nur der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet. Es fehlt im neuen Recht aber auch an einer § 45 WEG vergleichbaren Norm. Und auch §§ 44 und 50 WEG sollen fallen. Denn der Entwurf guckt wohl versehentlich nur auf die Beschlussklagen.

Es könnte also eine unbewusste Gesetzeslücke vorliegen. Der Gesetzgeber könnte das Problem der Verwaltungsvereinbarung ggf. übersehen. Die Klage auf eine Verwaltungsvereinbarung könnte entsprechend § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG-E gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten sein. Auch § 44 Abs. 2 Satz 2, Satz 3, Abs. 3 und Abs. 4 WEG-E müssten dann entsprechend angewendet werden. Ferner wäre über die entsprechende Anwendung von § 25 Abs. 5 WEG-E nachzudenken. Zwar kann man Vereinbarungen zum Inhalt des Sondereigentums machen. Das ist aber nicht zwingend. Daher sollten auch Urteile über Verwaltungsvereinbarungen zur  gehören und hervorgehoben werden, oder? Dies gilt im Übrigen auch für Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel beruhen, oder?

Der Entwurf meint allerdings, die Klage nach § 10 Abs. 2 WEG-E sei eine Leistungsklage. Dann muss man auch an die Zwangsvollstreckung denken. Das wäre bei einer Leistungsklage § 894 ZPO. Das allerdings spricht für die Wohnungseigentümer als Beklagte. Denn es gilt deren Willenserklärungen zu ersetzen. Anders wäre es, wenn man, wie bei § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG bei den Pflichten (BGH, Urteil vom 11.12.2015 – V ZR 180/14, Rn. 24), eine Passivstandschaft für möglich hielte. Ist das bei § 894 ZPO aber vorstellbar? Ferner ist zu fragen, was nach § 10 Abs. 2 WEG-E gilt, wenn der klagende Wohnungseigentümer eine Gestaltung will, also entgegen den Materialien eine Gestaltungsklage erhebt. Die zurzeit hM erlaubt das (BeckOGK/Falkner, 1.12.2019, WEG § 10 Rn. 291; Bärmann/Suilmann, 14. Aufl. 2018, WEG § 10 Rn. 163). Bei § 313 BGB ist die Frage streitig (MüKoBGB/Finkenauer, 8. Aufl. 2019, BGB § 313 Rn. 132), die hM lehnt sie aber ab. Allerdings bleibt dann das Problem, dass man wie bei einem Beschluss nie wissen kann, welche Vereinbarung statt der geltenden Vereinbarung Platz greifen muss. Ein enormes Prozessrisiko (vgl. Suilmann ZWE 2016, 451, 452).

 

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