WEG-Reform: Werkstattbericht VI (klar wie Kloßbrühe?)

von Dr. Oliver Elzer, veröffentlicht am 27.04.2020

Rechtsgebiete: Miet- und WEG-RechtRechtspolitik|2238 Aufrufe

Die Bundesregierung hat am 23.3.2020 ihren Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) vorgelegt. § 19 Abs. 3 Satz 2 WEG soll folgende Fassung erhalten: „Sie können ferner Regelungen für den Fall beschließen, dass ein Wohnungseigentümer seine Pflichten verletzt.“ Begründet wird dies wie folgt: „Auf dieser Grundlage können die Wohnungseigentümer der Sache nach Vertragsstrafen beschließen. … Der Wortlaut erfasst dabei sowohl den Verzug mit einer Geldforderung als auch andere Pflichtverletzungen, insbesondere auch die Verletzung von Unterlassungspflichten. Auf diese Weise wird der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein zusätzliches Mittel an die Hand gegeben, um die Beachtung des in der Gemeinschaft geltenden Regelwerks gegenüber pflichtwidrig handelnden Wohnungseigentümern durchzusetzen.“ (BR-Drs. 168/20, 66).

These. Diese Norm ist misslungen. Zu 100 %. Warum? Weil Tatbestand und Rechtsfolge gleichermaßen dunkel sind. Sie wollen Bespiele? Nun gut:

Bedarf es auf Tatbestandsseite eines Verschuldens?
Wem gegenüber bestehen die Pflichten? Warum werden sie nicht genannt?
Sind gesetzliche und/oder gewillkürte Pflichten gemeint?
Welche Pflichten hat ein Wohnungseigentümer eigentlich? Muss er z.B. mitverwalten?
Und hat ein Wohnungseigentümer auch die Pflicht, auf Fremdnutzer aufzupassen? Muss ein Wohnungseigentümer beispielsweise zahlen, wenn sein Mieter zu laut feiert?
Geht es im Kern nur um Benutzungsregelungen? Warum heißt es dann aber Verzug und andere Pflichten?
Was ist eigentlich auf der Rechtsfolgenseite eine „Regelung“ im Sinne von § 19 Abs. 3 Satz 2 WEG? Kann man etwa beschließen, dass ein Wohnungseigentümer den Verwalter „Chef“ nennen muss, wenn er sein Hausgeld zu spät zahlt, oder dass er zur Strafe fegen muss, wenn er unbotmäßig war? Ist das eine Regelung? Geht alles nicht? Ist Quatsch? Wo steht das? Und was geht denn neben Strafgeld, was ist noch eine "Regelung"? Soll ein Wohnungseigentümer etwa Versammlungsrechte verlieren können?
Aber auch dann, wenn eigentlich nur Strafgeld gemeint ist: Wie hoch darf wohl eine Strafzahlung sein? Gibt es da absolute Grenzen? Was gilt bei Mehrfachtaten? Tateinheit?

Sie kennen die Antworten auf alle Fragen? Klar wie Kloßbrühe? Dann will ich nichts gesagt haben. Nichts für ungut. Sie kennen die Antworten nicht? Dann kann man Ihnen leider zurzeit nicht helfen. Denn der Gesetzgeber tut es wohl eher nicht. Seine Begründung, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer könne nach § 19 Abs. 3 Satz 2 WEG gleichsam aus erzieherischen Gründen gegen einen Wohnungseigentümer vorgehen, ist jedenfalls eher unglücklich zu nennen. Und was meint eigentlich „zusätzliches“ Mittel? Ist das andere Mittel die Klage gegen einen Plichtverletzer? Und wenn es so ist: warum bedarf es neben der Klage eines weiteren „Mittels“? Soll das Mittel das Verschulden aushebeln?

Fazit. § 19 Abs. 3 Satz 2 WEG könnte ein Schelmenstreich sein. Es wird jedenfalls sehr spannend, was die Praxis aus ihm macht, welcher Missbrauch getrieben wird und wie die Gerichte ihn begrenzen. Bedarf es denn § 19 Abs. 3 Satz 2 WEG wirklich? Hat er bislang gefehlt? Mir jedenfalls nicht.