Corona, Mietkürzung und Streitverkündung

von Dr. Michael Selk, veröffentlicht am 26.07.2020
Rechtsgebiete: Bürgerliches RechtMiet- und WEG-RechtCorona1|1307 Aufrufe

Der Fall ist recht simpel: Gewerbemieter M musste aufgrund behördlicher Verfügung sein Geschäft (Restaurant, Friseur usw) wegen der Covid-19 Pandemie für drei Monate schließen. Er kürzt die Miete um 100%. Vermieter V verklagt M auf Zahlung der Miete. Das LG verurteilt zur Zahlung, weil es weder einen Minderungsgrund sieht noch einen Wegfall der Geschäftsgrundlage mit der Folge der Reduzierung der Miete um vielleicht 50% (vgl. zu alledem nur Zehelein NZM 2020, 392; Sittner NJW 2020, 1171 gegen eine Minderung und ggf. für einen Wegfall der Geschäftsgrundlage; für eine Minderung etwa Sentek/Ludley, NZM 2020, 406; Selk GE 2020, 588; w. N. bei Blank/Börstinghaus, MietR., 6.Auflage § 535 Rn 749).

Dem Mieter steht unter Umständen allerdings ein öffentlich-rechtlicher Entschädigungsanspruch gegen das Bundesland zu, dass die Schließung des Geschäfts verfügt hat. Die Einzelheiten sind umstritten und hängen auch davon ab, ob die Maßnahme rechtswidrig war oder nicht (enteigender oder enteigungsgleicher Eingriff; extensive Auslegung der §§ 56, 65 IfSG). 

Die interessante und bislang noch ungeklärte Frage ist, ob M im Rechtsstreit gegen V vorsorglich dem Land den Streit gem. §§ 72, 74, 68 ZPO verkünden sollte, um zu verhindern, dass es widersprechende Entscheidungen gibt und eine Bindungswirkung an das Urteil des Zivilgerichts herbeizuführen. So vertritt Scholz in der neuen NJW 2020, 2209 (2213) die Auffassung, dass dem Mieter dann, wenn die Vertragsanpassung etwa nach § 313 BGB versagt würde, dem Mieter ein umfassender Entschädigungsanspruch zustehe und sich durch die Nebeninterventionswirkung dagegen absichern könne, dass das Gericht im Entschädigungsprozess der zivilrechtlichen Lösung folge und den Mietrechtsstreit für falsch entschieden halte. 

Bei genauer Betrachtung habe ich Zweifel, ob dies ein Fall der Interventionswirkung ist. Denn M hat völlig unabhängig von der Frage der Kürzung der Miete nach der Schließung des Geschäfts möglicherweise einen Entschädigungsanspruch - die Voraussetzungen des enteignungsgleichen oder enteignenden Eingriffs hängen nicht von dieser zivilrechtlichen Vorfrage der Kürzungsmöglichkeit der Miete ab. Ich sehe auf Anhieb nicht, dass es um tragende Feststellungen im Erstverfahren geht. Dies führt nach meiner Auffassung dazu, dass die Streitverkündung keine Interventionswirkung entfalten würde - auch die Verjährung wäre nicht gehemmt. Hier drohen der Anwältin bzw. dem Anwalt auch Haftungsrisiken. Im Einzelfall bedarf es also der sorgfältigen Analyse der Situation - ganz abgesehen von der u.U. geltenden Frist von drei Monaten für das Anmelden der Entschädigungsansprüche und der Frage der Zumutbarkeit etwaiger Rechtsbehelfe und Rechtsmittel gegen die Verfügung. 

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Die Interventionswirkung würde zumindest dann bestehen, wenn es sich im Einzelfall um kein Legislativunrecht handelt und ein Verschulden bei dem Beamten erweislich ist. Bei der klassischen fahrlässigen § 839-er BGB-Staatshaftung ist der Nichtersatz von Dritten negatives Tatbestandsmerkmal, da hätte man hinsichtlich der Mietminderung sogar echte Alternativität. Und § 254 BGB kann man entsprechend immer anwenden: Hättest mindern können, also Mitverursachung.

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