Wichtiger Grund gegen Gebrauchsüberlassung (§ 553 I 2 BGB) - terra incognita?

von Dr. Oliver Elzer, veröffentlicht am 30.09.2020

Rechtsgebiete: Miet- und WEG-Recht|4464 Aufrufe

Nach § 553 I 2 BGB darf der Vermieter die Erlaubnis für eine Gebrauchsüberlassung an Dritte versagen, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (siehe auch § 540 I 2 BGB am Ende). Grds. in Betracht kommen 2 Gründe: wirtschaftliche und persönliche.

Bei den wirtschaftlichen Gründen kann man häufig lesen, diese seien unerheblich, da der Dritte mit dem Vermieter keinen Vertrag habe und eine Untermiete dem Mieter zu zahlen wäre. Was aber ist mit der Gefahr, dass der Dritte schuldhaft die Mietsache oder die dem Mieter und ihm zum Gebrauch überlassene wesentliche Gebäudebestandteile (Fahrradständer, Personenaufzug, Treppenhaus) beschädigt oder zerstört. Hilft dann allein § 540 II BGB? Was gilt, wenn (auch) der Mieter "klamm" ist? Im Übrigen hat § 278 BGB Grenzen.
Bei den persönlichen Gründen, muss es darum gehen, ob der Dritte voraussichtlich nachhaltig den Hausfrieden stören (§ 569 II BGB) oder die Mietsache und die mitvermieteten Flächen und Räume und deren wesentliche Bestandteile beschädigen wird. Störungen können ihre Ursache in Geräusche, Gerüchen oder Verhalten haben, etwa beleidigen, pöbeln, beschädigen usw. (Ethnie, Alter, Religion, Geschlecht, geschlechtliche Ausrichtung usw. sind natürlich irrelevant). Dies dürfte unstreitig sein. Wie aber prüft der Vermieter dieses "Programm", wie erfährt er, wie ein Dritter "tickt", ob er "passt".
- Dazu muss ihm der Mieter jedenfalls Namen und (bisherige) Adresse des Dritten mitteilen (entsprechend den Pflichten des Wohnungseigentümers, der ein Wohnungeigentum veräußern will, und dafür nach § 12 I WEG einer Zustimmung bedarf).
- Darf es aber auch "etwas mehr" sein? Etwa die Angabe eines Vorvermieters mit Name und Adresse? Die Tätigkeit des Dritten? Ggf. einen Aufenthaltsstatus? Die Frage, ob dem Dritten von einem anderen Vermieter gekündigt wurde - und aus welchen Gründen? Ich selbst wurde bei einem Querlesen der Kommentare zu § 553 I 2 BGB insoweit nicht fündig, neige aber bei Kündigung zu einem "ja", bei "Aufenthaltsstatus" und "Tätigkeit" aber zu einem "nein", da beide zum Bild einer Person eher wenig beitragen (bei der Gewerberaummiete dürfte das angstrebte Gewerbe freilich eine Bedeutung haben). Wer aber auch im Übrigen zu einem "nein" neigt, lässt dem Vermieter kaum Luft, den wichtigen Grund iSv § 553 I 2 BGB zu prüfen.

Fazit: Die gängigen Kommentare sollten zu den angesprochenen Fragen etwas "aufrüsten" und Haltung einnehmen. Vor allem zur Frage, was der Vermieter fragen darf und was der Datenschutz sagt.