Die WEG-Reform - Beispiele für wesentliche Änderungen

Oliver Elzer hat bereits in einigen Beiträgen über den Verlauf der Reformbemühungen berichtet - auch darüber, dass das Gesetz nun endlich "in trockenen Tüchern" ist.  Die entsprechenden Änderungen, die voraussichtlich zum 1.12.2020 in Kraft treten werden, findet man hier. 

Ich will an dieser Stelle einige für die Praxis unmittelbar wichtige Änderungen herausgreifen:

So dürfte von erheblicher Bedeutung für das Verhältnis von Wohnungseigentümern und Verwalter sein, dass ein Verwalter künftig nicht mehr nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes abgewählt werden darf. Vielmehr genügt nun ein Mehrheitsbeschluss gem. § 26 III 1 WEG n.F. Einer Kündigung des Verwaltervertrages bedarf es nicht mehr, insbesondere entfällt so auch das Risiko der "doppelten Belastung" der Wohnungseigentümer (Zahlung der Verwaltervergütung sowohl an alten und neuen Verwalter...). Denn jedenfalls nach sechs Monaten (§ 26 III 2 WEG n.F. ) ist endgültig Schluss. Die Abwahlmöglichkeit wegen wichtigen Grundes bleibt bestehen (relevant dann in den Fällen, in denen eine Abwahl keine Mehrheit findet und der Nichtbeschluss dann ggf. vom Gericht - unter Berücksichtigung des Ermessens der Wohnungseigentümer - ersetzt wird).

Ebenso voraussichtlich ab dem 1.12.2022 dann wird es den zertifizierten Verwalter geben (vgl. § 19 II Nr. 6 iVm § 48 IV S.1 WEG n.F.). Einzelheiten zu der Qualifizierung des Verwalters findet man in § 26a WEG ; dies wird einen gewissen Konkurrenzkampf unter den Verwaltern auslösen. Gute Verwalter, die etwas auf sich halten, werden sich zertifizieren lassen müssen. Bei kleineren Anlagen ist dies nicht notwendig. Im Übrigen ist ein zertifizierter Verwalter zu bestellen, wenn mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer dies verlangt, § 25 II WEG n.F.

In Coronazeiten eine besondere Bedeutung dürfte die Neuregelung erfahren, nach der Versammlungen auch online durchgeführt werden können, § 23 I 2 WEG n.F.  Die Rechtsausübung im Wege "elektronischer Kommunikation" setzt jedenfalls vom Wortlaut her nicht eine Teilnahme an einer per Video durchgeführten Konferenz voraus.

Die Einladungsfrist zur Wohnungseigentümerversammlung wird auf drei Wochen verlängert, § 24 IV 2 WEG n.F. - im Entwurf war sogar noch von vier Wochen die Rede. 

Mehr findet man bereits bei Weber, IMR 2020, 393ff - und es ist davon auszugehen, dass die Fachzeitschriften in den nächsten Wochen voll von den Änderungen sein werden.

Von hier aus sei die Anmerkung erlaubt: der Umstand, dass der Gesetzgeber die Regelungen zur Anfechtungsklage und Anfechtungsfrist nicht "angefasst" hat, ist aus Sicht des Praktikers, aber auch den unwissenden Wohnungseigentümers unbefriedigend. Nach wie vor ist vielen unbekannt, dass unliebsame Beschlüsse binnen einer Frist von einem Monat angefochten werden müssen - noch weniger Kenntnis besteht vom Fristbeginn. Fest verankert in den Köpfen vieler ist, dass eine Frist erst mit Zugang des Protokolls der Versammlung läuft - und dann wird beim Verwalter "Widerspruch" eingelegt. So führt die Unkenntnis oft zu einer ungewollten Bestandskraft von Beschlüssen. Umgekehrt aber ist die vom Gesetzgeber "alternativlos" aufgestellte Forderung, nicht gewollte Beschlüsse nur über eine gerichtliche Klage aus der Welt zu schaffen, nach wie von kritisch zu sehen: die Amtsgerichte gehen unter in einer Vielzahl von Anfechtungsklagen. Diskutiert wurde hier die Einführung obligatorischer Schiedsverfahren entsprechend § 15a EGZPO. Im Gesetz hat dies indes keinen Niederschlag gefunden. 

Es bleibt abzuwarten, ob und wie sich die Regelungen bewähren werden. 

Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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