Ansprüche aus einem Vertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum: WEG-Streitigkeit?

Der Fall:

Ein Grundstück ist mit 2 Gebäuden bebaut. Bereits vor der geplanten Aufteilung in Wohnungseigentum verkauft V einem B das Wohnungseigentum Nr. 2 (= das ganze Gebäude 2). Der Kaufvertrag sieht folgende Klausel vor: „Der Erwerber verpflichtet sich, gegen Bauvorhaben des jeweiligen Eigentümers des Wohnungseigentums Nr. 1 (= das ganze Gebäude 1) keine Einwendungen zu erheben, sofern diese baurechtlich zulässig sind“. Die anschließend errichtete Gemeinschaftsordnung enthält in diesem Punkt folgende Regelung: „Soweit rechtlich möglich, hat jeder Sondereigentümer das Recht, ohne die Zustimmungder anderen Umbaumaßnahmen an ‚seinem‘ Gebäude auf seine Kosten vorzunehmen.“ Im Jahr 2014 verkauft V dem K das Wohnungseigentum Nr. 1.

Gestützt auf abgetretene vertragliche Ansprüche der V verlangt K von B jetzt die Zustimmung zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung dahingehend, dass die in dem Kaufvertrag enthaltene Regelung vereinbart ist.

Fraglich ist, ob eine WEG-Streitigkeit vorliegt.

Die Lösung:

Der BGH verneint die Frage (BGH, Beschluss vom 24. September 2020 – V ZB 90/19). Nach den LG-Feststellungen stütze K die Klage  - wenn auch unter Hinweis auf § 10 III WEG und die angestrebte Bindung von späteren Sondernachfolgern - nämlich ausschließlich auf abgetretene Ansprüche aus der kaufvertraglichen Rechtsbeziehung zwischen V und B. Zwar habe das AG von sich aus § 10 II 3 WEG "mit einem Satz geprüft und als offenkundig nicht einschlägig angesehen". Der Klage habe es aber aus abgetretenem Recht der V stattgegeben, und dagegen richte sich die Berufung.

Maßgeblich sei deshalb, ob im Verhältnis zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien, aus denen sich die Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls zunächst zusammensetzte, die Anforderungen des § 43 Nr. 1 WEG erfüllt seien. Ansprüche aus einem Vertrag über den Erwerb von Wohnungseigentum zählten aber nicht zu den in § 43 Nr. 1 WEG genannten Streitigkeiten. Das gelte auch dann, wenn die Klage auf eine Änderung der Gemeinschaftsordnung gerichtet sei und die Wohnungseigentümergemeinschaft nur aus den Vertragsparteien bestehe. Wenn ein Anspruch auf Änderung der Gemeinschaftsordnung aus dem Kaufvertrag oder im Zusammenhang damit aus allgemeinen Rechtsgrundlagen hergeleitet werde, werde der Beklagte nicht als Wohnungseigentümer, sondern als Vertragspartei in Anspruch genommen.

Bewertung:

• Blickt man auf das Verhältnis zwischen V und B liegt keine WEG-Streitigkeit vor.
• Blickt man auf das Verhältnis zwischen K und B ändert sich nichts, soweit K die Rechte des V verfolgt (aber welche sollen das sein? V konnte die Gemeinschaftsordnung doch völlig frei und ohne B gestalten. Was soll der schulden?).
• Blickt man auf das Verhältnis zwischen K und B liegt eine WEG-Streitigkeit vor (§ 43 I WEG / bald § 43 II Nr. 1 WEG. Das aber wäre ein anderer Streitgegestand. Dem BGH ist also im Ergebnis zuzustimmen, nicht aber in der Begründung.

WEMoG:

Das WEMoG ändert die "Hausnummern", nicht aber die Probleme. In der Sache bleibt alles gleich.

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