Erneut: Minderung der Gewerbemiete bei behördlich angeordneter Schließung in Zeiten der Pandemie? Zu LG München I, BeckRS 2020, 28189

von Dr. Michael Selk, veröffentlicht am 06.11.2020
Rechtsgebiete: Bürgerliches RechtMiet- und WEG-RechtCorona|2682 Aufrufe

An verschiedenen Stellen ist in der Beck-Community schon diskutiert worden, ob ein Gewerbemieter aufgrund behördlich angeordneter Schließung die Miete mindern kann oder nicht. Die wohl h.M. auch in der Literatur und bisherigen Rechtsprechung verneint eine Minderungsmöglichkeit und verweist den Mieter ggf. auf § 313 BGB (vgl.nur Häublein/Müller, NZM 2020, 481 (483ff); Streyl, NZM 2020, 818ff; Zehelein, NZM 2020, 390 (397ff); Sittner, NJW 2020, 1169ff; LG Heidelberg, BeckRS 2020, 19165; LG Frankfurt a.M., BeckRS 2020, 26613). Demgegenüber gibt es durchaus noch Stimmen, die eine Minderung nach § 536 BGB bejahen (vgl. Sentek/Ludley, NZM 2020, 406ff; Krepold, WuM 2020, 726ff). 

Das LG München I bejaht nun für einen Gewerbemieter eine Minderung in einem am 22.9.2020 ergangenen Urteil (3 O 4495/20). Im Mietvertrag wurde das Objekt zum Zwecke des Einzelhandels vermietet. Für etwas mehr als einen Monat wurde der Betrieb dann vollständig untersagt, sodann erfolgten Beschränkungen auf 800 qm Verkaufsfläche. 

Die Kammer des LG geht in ihrem Urteil davon aus, dass sich insbesondere aus zahlreichen Reichsgerichtsentscheidungen, die insbesondere zu den Zeiten des 1. Weltkriegs ergangen sind, ergäbe, das ein Mangel der Mietsache, der zur Minderung führe, vorläge. Auch sei dieser Fall nicht mit den Rauchverbotsfällen zu Lasten von Gaststätten  vereinbar, da ein Betrieb der Gaststätte ja noch möglich sei, im Übrigen hätten auch arbeitsschutzrechtliche Belange - wie dort - nichts mit der Pandemieproblematik und der vollständigen Schließung zu tun. Das Urteil des BGH dazu (BGH NZM 2011, 727) erwähnt die Kammer allelrdings nicht.

Bemerkenswert ist, dass allerdings eine vertiefende Auseinandersetzung mit der auch schon bis September 2020 vorliegenden Rechtsprechung und Literatur fehlt. Auch ignoriert das LG die beiden Urteile des VIII. Zivilsenats zu Umweltmängeln (BGH NZM 2015, 481; NZM 2020, 598) komplett.

Erfreulich ist, dass das LG sich mit der reichsgerichtlichen Rechtsprechung - die Fallgruppen damals passen durchaus - auseinandersetzt. Das Ergebnis ist nach wie vor gut vertretbar. Die von der wohl h.M. vorgenommene Differenzierung zwischen einem "betriebsbezogenen" (Minderung dann nein) und "objektbezogenen" (Minderung ja) Mangel will nicht wirklich überzeugen.

Bei genauer Betrachtung differenziert die h.M. nämlich nach den baulichen Gegebenheiten (dann Vermietersache) und nach der Art und Weise der Betriebsführung (Mietersache). In den Fällen einer Schließung durch die Behörden geht es nicht um das „Wie“ der Führung eines Gewerbes, sondern um das „Ob“ – die „Art und Weise der Betriebsführung des Pächters“ hat auf die Frage der Schließung durch die Behörde konkret gar keinen Einfluss. Denn das Betriebsverbot wird allein deshalb angeordnet, weil etwa ein Restaurant, ein Fitnessstudio oder ein Ladengeschäft abstrakte Gefahren für Dritte verursachen kann, wenn dort zu viele Menschen auf zu engem Raum zusammenkommen. Mit Umständen, die gar in der Person oder Sphäre des Mieters bzw. Pächters zu suchen sind, hat dies nichts zu tun. Der Unterscheidung zu den Nichtrauchergesetzen und den Folgen für die Gaststätte ist auch: der Betrieb eines Restaurants oder einer Kneipe, in der vorher geraucht werden durfte, ist ohne weiteres gegeben.

Ursprünglich ging es bei der Differenzierung um die objekt- und personenbezogen differenzierenden Kriterien, die besonders am von Günter (NZM 2016, 571) erwähnten Beispiel der Gaststättenkonzession deutlich werden: wird die gaststättenrechtliche Erlaubnis aufgrund der persönlichen Zuverlässigkeit des Betreibers und nicht wegen Verstößen der Nutzung gegen die kommunale Bauleitplanung versagt, so liegt – sicherlich richtig – kein Mangel der Mietsache vor, das die Zweckvereitelung in der Person des Mieters und nicht des Vermieters begründet ist.  In diesen Fällen ist die Differenzierung richtig und hat ihren Sinn. Darüber hinaus aber werden die sog. betriebsbezogenen Kriterien zu weit zu Lasten der Mieter ausgedehnt (vgl. zu alledem auch Selk, GE 2020, 588f mwN).

Sodann wäre zu problematisieren, ob Mängelrechte nach den "Bolzplatzkriterien" ausgeschlossen sind: hat der Vermieter selbt Ansprüche auf Unterlassung oder Entschädigung gegen die Landesbehörden, die die Schließung anordnen? Folgt man hier dem VIII. Zivilsenat, müssten inzident die öffentlich-rechtlichen Fragen geklärt werden. Ob der XII. Zivilsenat das so sieht, ist allerdings wiederum offen. 

Im Ergebnis ist - die "Bolzplatzkrierien einmal weggedacht -  dem Urteil des LG München I  zuzustimmen. Bislang fehlt es allerdings vielen Entscheidungen an der hinreichenden Argumentationstiefe, auch an einer wirklich intensiven Auseinandersetzung mit den "Bolzplatzentscheidungen" des BGH und der Rauchverbotsentscheidung des XII. Zivilsenats. In den nächsten Monaten wird man hier mit weiteren Urteilen rechnen können.

 

 

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