Kürzung der Gewerberaummiete in Coronazeiten - der Gesetzgeber will reagieren! - Update!

von Dr. Michael Selk, veröffentlicht am 13.12.2020
Rechtsgebiete: Bürgerliches RechtMiet- und WEG-RechtCorona5|3433 Aufrufe

Als Ergebnis der Telefonkonferenz der Bundeskanzlerin mit den Länderchefinnen und Länderchefs vom 13.12.2020 ist nun als Beschluss u.a. heute veröffentlicht:

"Für Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche (Nutzungs-)Beschränkungen in Folge der Covid-19 Pandemie eine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw. Pächtern und Eigentümern vereinfacht."

Auch wenn der erste Satz noch nicht der vermutlich ins EGBGB aufzunehmende Normtext sein wird, scheint klar zu sein, dass der Gesetzgeber nun erfreulicherweise endlich auf die Folgen der Pandemie für Gewerbemieter/innen reagiert.  Voraussetzungen sind erhebliche Beschränkungen der Nutzung der Geschäftsräume: dies wird nicht nur bei einer Schließung der Fall sein, sondern auch bei einer etwaigen erheblichen Einschränkung der Verkaufsfläche.

Eine wohl  widerlegbare Vermutung der Störung der Geschäftsgrundlage des § 313 BGB soll verankert werden. Über die mögliche Widerlegung der Vermutung werden dann die Gerichte entscheiden müssen. Ebenso ist die Höhe der Kürzung der Miete als Folge des § 313 BGB offenbar noch nicht geregelt: die h.M. geht bislang von einer Kürzung der Miete um 50% aus.

Unklar ist  auch, ab wann die Regelung greifen soll. Mit einer Rückwirkung auch auf die Zeit von März bis Mai 2020 ist nicht zu rechnen. Aber angesichts des "Gaststättenlockdowns" ab Anfang November 2020 wird man regeln müssen, ob nicht schon für diese Branchen (incl. Fitnessstudios usw) eine Störung der Geschäftsgrundlage rückwirkend zu bejahen ist. Sollte der Gesetzgeber dazu schweigen, so wird man aus der Norm jedenfalls entsprechende Schlüsse im Rahmen der Auslegung auch für die Vergangenheit ziehen können.

Diese gesetzliche Wertung hat dann auch Vorrang vor etwaigen Minderungsmöglichkeiten (Kürzung der Miete auf Null?!!) und dürfte insofern als lex specialis vorgehen. - ( nein, s. update unten)

Etwas kurz greift schließlich der Hinweis auf die Vereinfachung der Verhandlung zwischen Gewerbemieter bzw. Pächter und Eigentümer (Zwischenmiete? Untermiete?), aber auch das darf man nicht zu wörtlich nehmen.

Insofern bleibt die endgültige Gesetzesformulierung abzuwarten; in den nächsten Tagen wissen wir mehr. Für bereits anhängige Streitigkeiten ist die anstehende Wertung  des Gesetzgebers durchaus zu berücksichtigen.

UPDATE: 

Der Gesetzgeber hat schnell reagiert, die Regelung lautet in Art. 240  § 7 EGBGB :

"Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19 Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313  I BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat." 

Für Pachtverträge gilt die Regelung entsprechend.

Voraussetzung ist also ein Umstand, der "zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist". Ob als dann, wenn ein Vertragszweck (zB "zum Zwecke des Betriebs eines Restaurants") nicht ausdrücklich genannt wird, für die Parteien aber bei Abschluss klar war, diese Voraussetzung vorliegt, wird man eher bezweifeln können. "Mit erheblicher Einschränkung" verwendbar wird sicherlich diskutiert werden müssen schon in den Fällen, in denen ein Geschäft zwar geöffnet haben durfte, aber aufgrund der Pandemie massive Umsatzeinbußen - wegen Kundenrückgangs - zu verzeichnen sind. Vermutet wird dann der Tatbestand des Eingriffs in die Geschäftsgrundlage - zur Rechtsfolge sagt der Gesetzgeber nichts. Die h.M. geht bislang von einer Kürzung um 50% als Regelfall aus.

Das Verhältnis zu einer möglichen Mietminderung wird nicht geregelt - in der Gesetzesbegründung (BT Drucks 19/25322, S.21f) findet man aber den ausdrücklichen Hinweis, dass die Minderung durch die gesetzliche Regelung nicht ausgeschlossen wird, also keine Sperrwirkung entfaltet wird.

Immerhin verbessert der Gesetzgeber so die Verhandlungsposition des Mieters. Die Regelung tritt am Tag nach der Verkündung in Kraft und soll auch für bereits abgeschlossene Sachverhalte gelten, die aber rechtskräftig noch nicht entschieden sind. Dies eröffnet den Parteien des Mietvertrags durchaus Perspektiven auch für die letzten Monate.

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5 Kommentare

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Wenn man in die Vergangenheit blickt, dann sind Pandemien nichts Neues, sondern es hat schon immer Pandemien gegeben. Beispiele:

1889 – 1895 auf Menschen übertragbare Pferde-Influenza A3 N8; 1894 – 1912: Dritte Pest-Pandemie (Beulenpest Yersinia Persis, ca. 12 Millionen Tote); 1918 – 1920 Spanische Grippe (Influenza Virus A-H1N1); 1957 – 1958 Asiatische Grippe (Influenza-Virus A-H2N2); 1961 – 1990 Cholera-Epidemie (Indonesischer Sub-Typ El Tor); 1968 – 1970 Hong-Kong-Grippe (Influenza-Virus A-H3N2 ); 1977 – 1978 russische Grippe (Influenza Virus A-H1N1); 1980 – Gegenwart Aids (HIV); 1995 – 1996 Virusgrippe (30.000 Tote und 8 bis 9 Millionen Infizierte allein in Deutschland); 2002 - 2003 SARS (SARS-CoV); Virusgrippe 2004 – 2005 (20.000 Tote und 6 bis 7 Millionen Infizierte allein in Deutschland); 2004 – Gegenwart auf Menschen übertragbare Vogelgrippe H5N1; 2009 – 2010 auf Menschen übertragbare Schweinegrippe H1N1; Grippesaison 2017 – 2018 (zwei Virenstämme gleichzeitig: Influenza BYam und A-H1N1, 25.000 Tote allein in Deutschland)

Von daher sind Epidemien und Pandemien abstrakt betrachtet keine völlig unvorhersehbaren Ereignisse (wenngleich vielleicht dennoch als sogenannte „höhere Gewalt“ subsumierbar), jedoch ist andererseits der konkrete Eintritt einer konkreten Pandemie meist wohl nicht vorhersehbar.

Daraus lassen sich sowohl Argumente gegen die Annahme einer Störung (oder gar eines Wegfalls) der Geschäftsgrundlage herleiten, wie auch für die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage.

Was in der gegenwärtigen Corona-Pandemie vielleicht wohl erstmalig und insoweit vielleicht besonders überraschend daherkommt, daß sind die von den Regierungen als Reaktion und als Eindämmungsmaßnahmen angeordneten erheblichen Beschränkungen (bis hin zu Zwangsschließungen) für viele Unternehmen, die wohl nicht vorhersehbar waren, da in der Vergangenheit (jedenfalls seit dem Inkrafttreten des BGB) wohl keine derart umfänglichen gesetzgeberischen Eingriffe und Beschränkungen angeordnet worden waren.

Angesichts der nicht absehbaren Dauer der Geltung der staatlichen Corona-Eindämmungs-Maßnahmen gegen Bordelle, Swinger-Clubs, Diskotheken, Tanzlokale, Karaoke-Bars; Fitness-Center, Krankengymnastik-Zentren, Yoga-Schulen, Tennishallen, Kegelbahnen, Kampfkunstschulen, Schwimmbäder, Wellness-Hotels, Massage-Salons, Fußpflege-Studios, Sonnenstudios, Kosmetik-Salons, Baumärkte, Einkaufszentren, Galerien, Kleinkunstbühnen, Theater, Einzelhandel, Restaurants, Kneipen, Cafes, Trinkhallen, und so weiter, wird man jedoch die Erheblichkeit der Störungen der Geschäftsbetriebe wohl jetzt (im April, als man mit einer bloß kurzen Dauer rechnete, mag das noch anders gewesen sein) nicht mehr ernsthaft verneinen können.

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Wenn man in die Vergangenheit blickt, dann sind Pandemien nichts Neues, sondern es hat schon immer Pandemien gegeben. Beispiele:

1889 – 1895 auf Menschen übertragbare Pferde-Influenza A3 N8; 1894 – 1912: Dritte Pest-Pandemie (Beulenpest Yersinia Persis, ca. 12 Millionen Tote); 1918 – 1920 Spanische Grippe (Influenza Virus A-H1N1); 1957 – 1958 Asiatische Grippe (Influenza-Virus A-H2N2); 1961 – 1990 Cholera-Epidemie (Indonesischer Sub-Typ El Tor); 1968 – 1970 Hong-Kong-Grippe (Influenza-Virus A-H3N2 ); 1977 – 1978 russische Grippe (Influenza Virus A-H1N1); 1980 – Gegenwart Aids (HIV); 1995 – 1996 Virusgrippe (30.000 Tote und 8 bis 9 Millionen Infizierte allein in Deutschland); 2002 - 2003 SARS (SARS-CoV); Virusgrippe 2004 – 2005 (20.000 Tote und 6 bis 7 Millionen Infizierte allein in Deutschland); 2004 – Gegenwart auf Menschen übertragbare Vogelgrippe H5N1; 2009 – 2010 auf Menschen übertragbare Schweinegrippe H1N1; Grippesaison 2017 – 2018 (zwei Virenstämme gleichzeitig: Influenza BYam und A-H1N1, 25.000 Tote allein in Deutschland)

Von daher sind Epidemien und Pandemien abstrakt betrachtet keine völlig unvorhersehbaren Ereignisse (wenngleich vielleicht dennoch als sogenannte „höhere Gewalt“ subsumierbar), jedoch ist andererseits der konkrete Eintritt einer konkreten Pandemie meist wohl nicht vorhersehbar.

Daraus lassen sich sowohl Argumente gegen die Annahme einer Störung (oder gar eines Wegfalls) der Geschäftsgrundlage herleiten, wie auch für die Annahme einer Störung der Geschäftsgrundlage.

Was in der gegenwärtigen Corona-Pandemie vielleicht wohl erstmalig und insoweit vielleicht besonders überraschend daherkommt, daß sind die von den Regierungen als Reaktion und als Eindämmungsmaßnahmen angeordneten erheblichen Beschränkungen (bis hin zu Zwangsschließungen) für viele Unternehmen, die wohl nicht vorhersehbar waren, da in der Vergangenheit (jedenfalls seit dem Inkrafttreten des BGB) wohl keine derart umfänglichen gesetzgeberischen Eingriffe und Beschränkungen angeordnet worden waren.

Angesichts der nicht absehbaren Dauer der Geltung der staatlichen Corona-Eindämmungs-Maßnahmen gegen Bordelle, Swinger-Clubs, Diskotheken, Tanzlokale, Karaoke-Bars; Fitness-Center, Krankengymnastik-Zentren, Yoga-Schulen, Tennishallen, Kegelbahnen, Kampfkunstschulen, Schwimmbäder, Wellness-Hotels, Massage-Salons, Fußpflege-Studios, Sonnenstudios, Kosmetik-Salons, Baumärkte, Einkaufszentren, Galerien, Kleinkunstbühnen, Theater, Einzelhandel, Restaurants, Kneipen, Cafes, Trinkhallen, und so weiter, wird man jedoch die Erheblichkeit der Störungen der Geschäftsbetriebe wohl jetzt (im April, als man mit einer bloß kurzen Dauer rechnete, mag das noch anders gewesen sein) nicht mehr ernsthaft verneinen können.

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In der Aufzählung wurden die ebenfalls von den staatlichen Schließungen und Beschränkungen besonders hart betroffenen Kinos vergessen, wobei die sogenannten (meist kleinen) Programmkinos ja oft auch einen gehobenen kulturellen Wert haben.

Vermieter von Kinos und Programmkinos werden eine derzeitige erhebliche Störung der Geschäftsgrundlage wohl nicht ernsthaft bestreiten können.

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Eine Frage aus unternehmerischer Perspektive: Wie verhält es sich denn nun zu den nach Überbrückungshilfe III erstattungsfähigen Fixkosten? (https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Pressemitteilungen/Finanzpolitik/2020/11/2020-11-27-PM-dezemberhilfe-ueberbrueckungshilfe-III.html; bei Umsatzrückgang auf Null werden 90 % der Fixkosten erstattet).

Zu den Fixkosten zählt ja zweifelsohne der Mietzins - aber in welcher Höhe ist er zugrundezulegen? Im geminderter Höhe nach Anpassung wegen StöGG oder Minderungsrecht - oder in "üblicher", ursprünglich festgelegter Höhe (z.B. in Höhe des Mietzinses des Vorjahres)? Ergo: Ist nicht die vorgelagerte Frage für Berechnung der Fixkosten, in welcher Höhe der Mieter noch verpflichtet ist, seine Miete zu zahlen? Und dies ist ja bisher weder gesetzlich noch höchstrichterlich geklärt und auch die gesetzliche Vermutung hier ist wenig aussagekräftig, da es ja letztlich dennoch vom Einzelfall bzw. Verhandlungsgeschick de Parteien abhängt. 

Nun wird es vermutlich doch zu widersprüchlichen und letztlich fiskusschädigenden Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter kommen, während der gänzlichen Schließungen von Gastro, Einzelhandel etc. den kompletten Mietzins zu vereinbaren (da 90 % der Fixkosten erstattet werden aufgrund Umsatznull) und sobald es wieder Öffnungen gibt, den Mietzins wieder zu reduzieren (da Fixkosten nicht mehr oder nur noch zum Teil vom Staat erstattet werden); ergo: Vollschließung - volle Miete; Öffnung - Mietzahlung in reduzierter Höhe.

Oder habe ich etwas übersehen?

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Das ist in der Tat noch unklar. Ob öffentlich-rechtliche Entschädigungsansprüche Einfluss auf § 313 BGB haben, ist bereits problematisch genug - unklar ist ja schon auf dem Zeitstrahl, wie damit umgegangen werden soll. Denn ob und in welcher Höhe wann tatsächlich Geld aus dem Staatstopf fließt, ist ungewiss genug - so wurde ja bislang nur ein prozentual sehr geringer Teil des Förderungstopfes abgerufen, oft scheiterte es schon an Belegen, Formularen usw.

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