Zulässigkeit der Feststellungsklage

In einer WEG-Streitigkeit hatte der BGH wieder Gelegenheit, zum Verständnis des § 256 Abs. 1 ZPO auszuführen. Die Wohnungseigentümer hatten im Fall vereinbart, dass eine Vermietung nur erlaubt sein soll, wenn die anderen Wohnungseigentümer der Vermietung zustimmen. Wohnungseigentümer K hatte vor diesem Hintergrund um Zustimmung gebeten, da er an einen M vermieten wollte. Da die Zustimmung nicht erteilt wurde, klagte K gegen die anderen Wohnungseigentümer (B) auf diese. Während des Prozesses nahm M von der Absicht, zu mieten, Abstand. K stellte die Klage daher auf Feststellung um, dass B die Zustimmung nicht habe verweigern dürfen. Das LG meinte, diese Klage sei mangels Feststellungsinteresses unzulässig. Sei einem Kläger eine Leistungsklage möglich und erschöpfe sie das Rechtsschutzziel, sei sie vorrangig zu erheben. So liege es. Der mögliche Mietausfall betreffe einen abgeschlossenen Zeitraum und sei demnach bezifferbar.

Dem trat der BGH entgegen (BGH, Urteil vom 25.92020 – V ZR 300/18). Aus der unberechtigten Verweigerung der Zustimmung könnte sich zwar bei Hinzutreten der weiteren Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Ersatz des aus der Verweigerung der Zustimmung entstandenen Mietausfallschadens ergeben (die Geltendmachung eines solchen Anspruchs könnte die Feststellung vorbereiten, dass B zur Zustimmung verpflichtet gewesen sei). K habe aber nicht die Feststellung einer Verpflichtung beantragt, ihm den Mietausfallschaden zu ersetzen. Der Feststellungsantrag habe auf die Klärung der wohnungseigentumsrechtlichen Pflichtenlage im Zeitpunkt der Verweigerung der Zustimmung gezielt. Das für einen solchen Antrag erforderliche Feststellungsinteresse sei gegeben. Die Klage führe zur Klärung der Frage, ob die Verweigerung der Zustimmung zur Vermietung aus den zur Begründung angeführten Gründen den wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben entsprochen habe und damit u.a. zu der Klärung der Frage, ob die Vermietung von Wohnungseigentum wegen der Nichtvorlage des Entwurfs des Mietvertrages habe verweigert werden dürfen.

Im aktuellen WEG-Recht ­– die Entscheidung erging vor dem 1.12.2020 und auf Boden der alten Rechtslage ­– würde sich meines Erachtens prozessual nichts ändern. Denn nach der Vereinbarung sollte nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern sollten die anderen Wohnungseigentümer zustimmen. Man könnte allerdings überlegen, ob es nach § 18 Abs. 1 WEG jetzt die Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zuzustimmen (die gleiche Frage stellt sich z.B. bei einer Zustimmung, die der Verwalter nach § 12 Abs. 1 WEG erteilen muss). Dies ist die Frage nach dem Verständnis der „Altvereinbarung“.

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