Bauträgervertrag und Schutzlosigkeit des Erwerbers - was der Gesetzgeber schnellstens ändern sollte (oder: ein trauriges dreijähriges Jubiläum)

von Dr. Michael Selk, veröffentlicht am 01.01.2021
Rechtsgebiete: Bürgerliches RechtBau- und Architektenrecht|2451 Aufrufe

Die Reform des Bauvertragsrechts zum 1.1.2018 hat eine gravierende Schutzlücke des Verbrauchers verursacht, die der Gesetzgeber offenkundig so nicht gewollt hat; er hat sie allerdings auch nach drei Jahren noch nicht korrigiert. Dies sollte nun schnellstens geschehen. 

Wer eine zu errichtende Eigentumswohnung vom Bauträger kauft, zahlt regelmäßig schon diverse Raten während der Bauphase an ihn - gesichert immerhin durch eine Auflassungsvormerkung. Gerät der Bau aber ins Stocken und ist absehbar, dass der Bauträger einfach nicht mehr weiterbaut, so steht dem Erwerber auch das Recht zu, vom Vertrag zurückzutreten bzw. den sog. großen Schadensersatz zu verlangen. Mit der zu Recht erfolgten Rücktrittserklärung erlischt dann aber auch die Vormerkung. Fristlos kündigen kann der Verbraucher aufgrund der gesetzgeberischen Regelung ausdrücklich nicht mehr - anders als beim Rücktritt bliebe die Vormerkung dann bestehen.

Im Falle der Insolvenz des Bauträgers kommt es jedenfalls seit der Neuregelung vor drei Jahren zu dem für den Erwerber katastrophalen Ergebnis, dass er die Forderung auf Rückzahlung der Anzahlungen nur zur Insolvenztabelle anmelden kann; ein Zurückbehaltungsrecht - Zahlung aller Raten Zug um Zug gegen Löschung der Vormerkung - gibt es nicht, da die Vormerkung sowieso gelöscht wird. Der Verbraucher, der seinen Verpflichtungen brav nachgekommen ist, guckt also in die Röhre und wird nach vielen Jahren Insolvenzdauer nur eine geringe Quote der gezahlten Beträge zurückerhalten (wenn überhaupt). 

Dieser Irrtum des Gesetzgebers ist letztlich unbestritten und Gegenstand zahlreicher Veröffentlichungen (s. nur BecKOK BauvertrR/Karczewski BGB § 650u Rn 171ff mwN). Bis heute hat der Gesetzgeber indes auf die gravierende Schutzlücke nicht reagiert. Die Lücke ist um so heftiger wenn man bedenkt, dass der Erwerber einer Eigentumswohnung sonst eben nur über schwierigere Möglichkeiten verfügt: eine Klage wegen des "steckengebliebenen Baus" auf Fertigstellung (Erfüllung des Vertrags) macht bei einer Baufirma, die offenkundig nicht mehr weiterarbeiten will oder kann, wenig Sinn. Ansprüche auf Zahlung von Kostenvorschuss sind vor Abnahme angesichts der BGH-Rechtsprechung jedenfalls kein Selbstgänger.  

Der Gesetzgeber sollte also reagieren und das fristlose Kündigungsrecht zugunsten des Erwerbers für den Bauträgervertrag reaktivieren - dies ist nämlich ausdrücklich in § 650u II BGB ausgeschlossen worden. Dieser Fehler ist zu korrigieren.

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