Der Fisch stinkt vom Kopf!

von Dr. Oliver Elzer, veröffentlicht am 08.06.2021
Rechtsgebiete: Miet- und WEG-Recht8|1207 Aufrufe

Das BMJV hat seinen Entwurf einer Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetzes vorgelegt.

Spannend ist § 8. Juristische Personen und Personengesellschaften dürfen sich danach als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn von denjenigen bei ihnen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut sind alle die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden haben oder mindestens die Hälfte die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden hat und die anderen nach § 7 einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind. Juristische Personen und Personengesellschaften sind zertifizierten Verwaltern gleichgestellt, wenn von denjenigen Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Woh- nungseigentumsverwaltung betraut sind, weniger als die Hälfte die Prüfung zum zertifizierten Verwalter bestanden hat und die anderen nach § 7 einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt sind.

Wer ist nun "unmittelbar betraut? Hier heißt es in der Begründung wie folgt:

Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist, wer Versammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter trifft (vergleiche § 27 WEG). Dementsprechend müssten sich Personen, die allein untergeordnete Tätigkeiten ausführen (etwa im Sekretariat oder als Hausmeister), keine Prüfung ablegen, damit sich die juristische Person oder Personengesellschaft, bei der sie beschäftigt sind, als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf. Spiegelbildlich müssen Personen, die ausschließlich Leitungsaufgaben in einem Unternehmen wahrnehmen ohne selbst unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut zu sein, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nicht ablegen. Die Frage, wer unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist, ist damit losgelöst von der Vertretungs- und Geschäftsführungsbefugnis zu beantworten.
 

Sollte es so kommen, müsste der Geschäftsführer, der Personen einstellt, anweist und steuert, das Unternehmen den Wohnungseigentümern vorstellt und es repräsentiert nicht zertifiziert sein. Das überzeugt nicht! Im Alltag wird sich das alles vermischen. Meint man es ernst mit einer Zertifizierung, darf der Chef nicht "dümmer" als die anderen sein. Denn sonst stinkt der Fisch vom Kopf. oder?

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8 Kommentare

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Ein Beispiel: Unsere WEG wird aktuell durch eine Verwalterin die Einzelunternehmer ist verwaltet. Hier muss lediglich die Chefin, als diejenige, der das Gewerbe angemeldet hat und unser Vertragspartner ist zertifiziert / bzw. gleichgestellt sein. Für die Angestellten die konkret unser Objekt verwalten ist dies nicht erforderlich? (sind fallen aber aktuell unter § 7 Nr. 2und 3)

Wechseln wir jetzt zur GmbH  muss der Chef nicht mehr Verwalter sein, jedoch die Mitarbeiter, also genau umgekehrt!?

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Wird die Wohnungseigentumsanlage künftig von einer GmbH verwaltet, wäre es nach dem Entwurf möglich, dass sich die GmbH "zertifiziert" nennen darf, obwohl der Geschäftsführer oder die Geschäftsführerin keine Prüfung ablegen musste. So wäre es, wenn der Geschäftsführer oder die Geschäftsführerin ausschließlich Leitungsaufgaben wahrnimmt ohne
selbst unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut zu sein. Die "Leitungsaufgaben" wären aber die Einstellung von Personal, die Organisation der Aus- und Forbildung, die Beförderung etc.

"darf der Chef nicht "dümmer" als die anderen sein. Denn sonst stinkt der Fisch vom Kopf. oder?"

Entsprechend müsste man dann auch von dem Geschäftsführer eines Handwerksbetriebs verlangen, dass er die Meisterprüfung des jeweiligen Handwerks abgelegt hat. Das ist aber nicht zwingend erforderlich. Es genügt, wenn er einen Meister einstellt (der den Geschäftsführer jedenfalls handwerklich "dümmer" aussehen lässt).

In den meisten auch schon kleinen Betrieben fallen regelmäßig Tätigkeiten an, die einen besonderen Befähigungsnachweis erfordern. Man denke nur als Beispiel an den Gabelstaplerschein. Auch insoweit kann der Geschäftsführer "dümmer" sein als der Arbeiter im Lager. Gleichwohl macht ihn das nicht zu einem schlechteren Geschäftsführer.

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Das kann man so sehen. Im WEG ist die GmbH aber der Verwalter. Man bestellt die GmbH zum Verwalter. Kann man dann dennoch hinnehmen, dass das Organ dieser GmbH "ahnungslos" ist? Das rührt an der Frage der "Höchstpersönlichkeit" des Amtes, an der die hM festhält. Wenn man jur. Personen als Verwalter und damit als Organ akzeptiert, was systemwidrig ist, sollte man strenger als beim Gabelstaplerschein sein. Oder?
 

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Ja, die Frage der "Höchstpersönlichkeit" des Verwaltervertrages ist auf jeden Fall zu beachten. Nur, was bedeutet das genau, wenn die Eigentümer den Verwaltervertrag mit einer juristischen Person schließen? Der BGH (Urteil des V. Zivilsenats vom 21.2.2014 - V ZR 164/13, Rn. 19) verneint dann zwar das höchstpersönliche Rechtsverhältnis des Verwaltervertrages ausdrücklich, gemeint ist m.E. aber eigentlich das höchstpersönliche Rechtsverhältnis zu den Gesellschaftern der GmbH oder Geschäftsführern oder dem Personal. So heißt es in der Urteilsbegründung (es ging um das höchstpersönliche Rechtsverhältnis des Verwaltervertrages und den Folgen bei Umwandlung):

"Entscheidend ist danach, ob der Verwaltervertrag aus umwandlungsrechtlicher Sicht als höchstpersönliches Rechtsverhältnis anzusehen ist. Das ist jedenfalls dann zu verneinen, wenn der bisherige Verwalter - wie hier - eine juristische Person ist; dann steht nämlich in aller Regel nicht die Ausführung der Dienstleistungen durch bestimmte natürliche Personen im Vordergrund. Hierauf haben die Wohnungseigentümer rechtlich gesehen auch keinen Einfluss; sie können weder die Auswechslung von Gesellschaftern oder Geschäftsführern verhindern (BayObLGZ 1987, 54, 58; 2002, 20, 26) noch die Personalauswahl bestimmen."

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Hier wird jetzt versehentlich der Vertrag und das Amt vermengt. Es geht um die Frage ob das Amt des Verwalters, wie das des Insolvenzverwalters, höchstpersönlich ist. Für den Insolvenzverwalter wird das bejaht. Eine juristische Person kann kein Insolvenzverwalter sein. Im WEG sieht man das anders. Das ist historisch erklärbar. Nach dem WEMoG wird es aber schräg, das zu erklären. Die Zertifizierung sollte daher überdacht werden.

Der vorgelegte VO-Entwurf ist mangelhaft, weil die Begründung in fehlerhafter Weise Paragraphen erläutert, die gar nicht gemeint sind, siehe ebenda S. 13 f. "§ 6" gemint ist § 8 VO. Warum ist das keinem aufgefallen?

In der Begründung steht aber m.E. auch schon alles drin, weshalb die Fragestellung mit dem letzten Satz zu § 8 Abs. 2 VO-E beantwortet ist:

"Juristische Personen und Personengesellschaften erhalten selbst kein Zertifikat. Um die Berechtigung, sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen zu dürfen, im Rechtsverkehr nachzuweisen, haben sie vielmehr auf die Zertifikate der bei ihnen beschäftigten Personen Bezug zu nehmen."

Und jetzt ist die Begründung zu § 8 Abs. 1 bedeutsam und einschlägig:

"Eine juristische Person oder eine Personengesellschaft darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wenn alle bei ihr unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigten Personen die Prüfung zum zertifizierten Verwalter erfolgreich abgelegt haben. Unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist, wer Versammlungen leitet oder außerhalb einer Versammlung Entscheidungen als Verwalterin oder Verwalter trifft (vergleiche § 27 WEG). Dementsprechend müssten sich Personen, die allein untergeordnete Tätigkeiten ausführen (etwa im Sekretariat oder als Hausmeister), keine Prüfung ablegen, damit sich die juristische Person oder Personengesellschaft, bei der sie beschäftigt sind, als zertifizierter Verwalter bezeichnen darf. Spiegelbildlich müssen Personen, die ausschließlich Leitungsaufgaben in einem Unternehmen wahrnehmen ohne selbst unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut zu sein, die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nicht ablegen. Die Frage, wer unmittelbar mit Aufgaben der  Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist, ist damit losgelöst von der Vertretungsund Geschäftsführungsbefugnis zu beantworten. Im Streitfall kann es notwendig werden, die interne Organisation des Unternehmens offen zu legen, um den Personenkreis zu bestimmen, der unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung beschäftigt ist und damit eine Prüfung abzulegen hat."

Der § 8 Abs. 2 regelt in Satz 1 die Frage der Gleichstellung, weshalb die Eigenbezeichnung als zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG nach S.2 vernachlässigt werden kann. Zusammengfasst: Auch GmbHs können sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, ohne das der Geschäftsführer zertifiziert ist; nur müssen diejenigen, die konkret entscheiden eben zertifiziert sein.

Ich bin als Betroffener Miteigentümer jetzt etwas erleichtert, weil die Anforderungen an die allgemein Verwaltung gestiegen sind!

Mit freundlichen Grüßen

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In § 7 Nr. 2 wurden nur die Kaufleute der Grundstücks- udn Wohnungswirtschaft bzw. die Immobilienkaufleute erwähnt.

Von den Fachwirten, die nicht zwingend einen Berufsabschluss als Kaufmann als Prüfungsvoraussetzung vorweisen müssen (mussten?), ist nicht die Rede. Sollen diese aus der Zertifizierung herausfallen, obwohl das "Level" über einem Kaufmann angesiedelt ist?

Das die Fachwirte vollkommen vergessen wurden, verwundert etwas.

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