Verwaltervertrag und Staffelklausel

von Dr. Oliver Elzer, veröffentlicht am 02.09.2021
Rechtsgebiete: Miet- und WEG-Recht|1635 Aufrufe

Der WEG-Verwalter und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vereinbaren, dass sich das Verwalterhonorar jährlich zum 1. November um 4 % erhöht. Geht das? 

Das LG Frankfurt meint nein (Urteil vom 24.6.2021 - 2-13 S 35/20). Zwar seien Preisanpassungsklauseln bei Dauerschuldverhältnissen nicht in jedem Falle unwirksam. Erforderlich sei aber, dass sichergestellt ist, dass sich durch Preisanpassungen das ausgehandelte Äquivalenzverhältnis im Nachhinein nicht einseitig zu Gunsten des Verwenders verschiebe. Preisklauseln in Verwalterverträgen seien daher nur dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass sie dem Verwender keine Möglichkeit eröffnen, einseitig seinen Gewinn zu erhöhen. Hieran fehle es, wenn lediglich eine pauschale Preiserhöhung, wie hier jährlich um 4 %, stattfinde, ohne dass sichergestellt ist, dass im gleichen Umfang auch Preissteigerungen bei dem Verwalter eintreten würden. Es liege auch keine hinreichende Kompensation durch ein Kündigung-bzw. Lösungsrecht vor.

Der Fall wirft vor allem die Frage auf, ob und wenn ja auf welche Weise man im Verwaltervertrag anlegen kann, dass sich das Honorar des Verwalters regelmäßig ohne Weiteres erhöht. Das Preisklauselgesetz setzt hier Klauseln enge Grenzen. Erlaubt sind danach nur Leistungsvorbehaltsklauseln, Spannungsklauseln und Kostenelementeklauseln. Liegen – wie im Fall – diese Ausnahmen nicht vor, wird die unzulässige Klausel allerdings erst für die Zukunft unwirksam, wenn der Verstoß rechtskräftig festgestellt wurde (§ 8 Satz 1 Preisklauselgesetz). 

Bleibt eine AGB-Prüfung. Der BGH, auf den sich die Kammer beruft, meint, die Schranke des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB werde nicht eingehalten, wenn die Preisanpassungsklausel es dem Verwender ermögliche, über die Abwälzung konkreter Kostensteigerungen hinaus den zunächst vereinbarten Preis ohne Begrenzung anzuheben und so nicht nur eine Gewinnschmälerung zu vermeiden, sondern einen zusätzlichen Gewinn zu erzielen (etwa BGH, Urteil vom 15.11.2007 – III ZR 247/06, Rn. 10). Dementsprechend seien Preisanpassungsklauseln nur zulässig, wenn 

  • die Befugnis des Verwenders zu Preisanhebungen von Kostenerhöhungen abhängig gemacht wird und 
  • die einzelnen Kostenelemente sowie 
  • deren Gewichtung bei der Kalkulation des Gesamtpreises offen gelegt werden, 
  • so dass der andere Vertragsteil bei Vertragsschluss die auf ihn zukommenden Preissteigerungen einschätzen könne.

Dies betrifft aber ebenso wie eine andere vom Gericht genannte Fundstelle keine Staffelregelung, sondern Klauseln, die es dem Verwender einseitig ermöglichen, den Preis zu erhöhen. 

Ich selbst meine, dass die Klausel wirksam ist,  falls die prozentuale Erhöhung sich im Rahmen der typischerweise beim Verwalter eintretenden Kostensteigerungen sowie des Inflationsausgleichs hält (Gottschalg, NZM 2000, 473 (474); Först in Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentum, 7. Auflage 2017, § 28 Rn. 157). So aber dürfte es bei 4% noch sein. Jedenfalls kann man streiten. 

Fazit. Das Landgericht hätte die Revision zulassen sollen. Oder?

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