Beschlussersetzung und Vorbefassung: reicht eine verzögerte Ladung - oder: wann kommt die Wallbox?

von Dr. Oliver Elzer, veröffentlicht am 16.10.2021
Rechtsgebiete: Miet- und WEG-Recht3|797 Aufrufe

Nach zurzeit hM muss ein Wohnungseigentümer die Miteigentümer mit einem Beschlussgegenstand vorbefassen, bevor er eine Beschlussersetzungsklage erheben kann (siehe nur Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 44 Rn. 192).

Das führt zu Problemen. Beispiel: Wohnungseigentümer E kauft im Oktober 2021 ein E-Mobil. Die normale jährliche Versammlung fand bereits im Juli 2021 statt. Wohnungseigentümer E bittet den Verwalter, eine weitere Versammlung einzuberufen (er will nicht bis zum Juli 2022 auf seine Wallbox und den Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG warten). Der Verwalter reagiert nicht. Wohnungseigentümer E erhebt daraufhin im Dezember 2021 eine Beschlussersetzungsklage. Er meint, bereits das zögerliche Tun der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei eine ausreichende Vorbefassung. Stimmt das?

Ich glaube nicht! Zwar hat Wohnungseigentümer E einen Anspruch, der zeitnah erfüllt werden muss. Es geht daher nicht an, E auf den Sommer 2022 zu vertrösten. E muss meines Erachtens aber zunächst auf eine Ladung klagen, ggf. nach §§ 935 ff. ZPO. Denn es ist nicht richtig, dass die Wohnungseigentümer mit der Frage nicht befasst werden (sie sind nicht Beklagten der Beschlussersetzungsklage) und ihres Rechtes nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG beraubt werden. Denn dann wären wir noch weiter im Verbandsrecht. Sollte Wohnungseigentümer E durch die Verzögerung Nachteile haben, reicht der Anspruch auf Schadenersatz gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (und deren Regressansprüche gegen den Verwalter). Oder?

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3 Kommentare

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Wer sich erst das E-Auto kauft und sich dann Gedanken um den Beschluss macht, hat ohnehin ein Problem. In vielen Gemeinschaften muss nämlich nicht nur eine Wallbox installiert werden, sondern sogar bei neueren Häusern spätestens für das dritte E-Auto ein ganz neuer Hausanschluss her. Denn sonst braucht man keinen Winterdienst mehr, weil der Bürgersteig vorm Haus ohnehin Fußbodenheizung hat (bis die Sicherung dem Spaß ein Ende bereitet). Viele WEG dürften sich schon darauf freuen, was geschieht, wenn dieser Fall eintritt - einmal abgesehen von denen, die E-Autos in ihrer Tiefgarage nur ohne Batterie dulden (kein Witz: mancherorts werden sogar E-Bikes der Keller verwiesen).

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Nach Ansicht des Amtsgerichts Tübingen (3 C 834/20 WEG, Urteil vom 27.08.2021) ist einer Beschlussersetzungsklage für eine Ladesäule nicht einmal dann stattzugeben, wenn eine Vorbefassung der Eigentümergemeinschaft zwar stattfand, diese aber mehrheitlich keine Abstimmung durchführen wollte und den Antrag per Geschäftsordnungsbeschluss von der Tagesordnung kippte.

Die Eigentümergemeinschaft beschloss stattdessen mehrheitlich, dass zunächst ein "Gesamtkonzept" erarbeitet wird, über das 1 Jahr später abgestimmt wird. Das genügte dem Amtsgericht, um die Beschlussersetzungsklage abzuweisen. Das "Gesamtkonzept" ist derzeit ein beliebtes Mittel vieler Verwalter, um unerwünschte Lademöglichkeiten noch weiter auf die lange Bank zu schieben.

O-Ton des Urteils: "Es steht den Eigentümern frei, ein anderes Modell zu entwickeln, bei dem viele Stellplätze mit einer Ladestation ausgestattet werden und nicht nur der Stellplatz eines einzelnen Eigentümers. Insoweit entspricht es ordnungsgemäßer Verwaltung, dass die Gemeinschaft über den Antrag des Klägers zur Genehmigung einer baulichen Veränderung bezüglich einer Ladestation für seinen Stellplatz zunächst nicht beriet und abstimmte, sondern dass dies vertagt wurde. Diese neue Regelung in § 20 Abs. 2 WEG gilt für sämtliche Wohnungseigentümer, nicht nur für den Kläger. Der Klage auf Erlass eines Ersetzungsbeschlusses kann daher bis zum Vorliegen eines Gesamtkonzeptes, das die Gemeinschaft erst erstellen lässt, nicht stattgegeben werden."

Es stellt sich die Frage: Wie lange darf die Gemeinschaft den bauwilligen Eigentümer vertrösten, bis einer Beschlussersetzungsklage stattzugeben ist? In diesem Fall stellte der Kläger seit 2017 nicht weniger als sechs Anträge auf eine Lademöglichkeit und legte Mitte 2020 ein detailliert ausgearbeitetes Konzept vor. Man könnte argumentieren, dass die Gemeinschaft mehr als ausreichend Zeit und Gelegenheit hatte, sich ein eigenes "Gesamtkonzept" zu überlegen.

Das mittlerweile vorgelegte Gesamtkonzept erfordert eine Grundinvestition der Gemeinschaft von 80.000 € plus 3.000 € pro Wallbox. Eine Mehrheit dafür erscheint utopisch, die Stimmung lautet daher, das Thema weiter zu vertagen. Kann dann eingeklagt werden, dass die Gemeinschaft die 80.000 € aufbringen muss? Zwar hat ein Eigentümer die Kosten einer privilegierten baulichen Veränderung allein zu tragen, doch was, wenn die Gemeinschaft das Thema E-Mobilität per Beschluss an sich zu zieht, die hohen Kosten aber erst in einigen Jahren aufbringen möchte?

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

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Es gilt § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG + § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG. § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG (danach gestellte Anforderungen) dürfen aber nicht den Anspruch der Sache nach vernichten. Ggf. muss/kann man daher gegen die Kosten für das Gesamtkosten vorgehen. Einzelfallfrage. Vertagen geht jedenfalls nicht. Im Gegenteil.

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