Berliner Wasserbetriebe: Ende der Ver- und Entsorgungsverträge - was gilt im WEG?

von Dr. Oliver Elzer, veröffentlicht am 15.11.2021
Rechtsgebiete: Miet- und WEG-Recht3|1009 Aufrufe

Ich habe heute einen Brief der Berliner Wasserbetriebe erhalten. Diese beenden meinen Ver- und Entsorgungsvertrag zum 31.12.2021. Und dann? Dann, so heißt es, werde mein Vertragsverhältnis auf eine "öffentliche Rechtsbeziehung" umgestellt. Was muss ich tun? Den Zählerstand mitteilen. Im Übrigen laufe alles weiter. Ist es so?

Der normale Hauseigentümer wird den Weg vom Verwaltungsprivatrecht weg in die Daseinsvorsorge mitgehen. Eine bloße "Umstellung" ist es rechtlich nicht.

Wie ist es aber mit einer Wohnungseigentumsanlage?

Dort ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Vertragspartner der Berliner Wasserbetriebe. Wer aber wird der Gebührenschuldner? Gehen die Berliner Wasserbetriebe den "klassischen" Weg, so wird der Grundstückseigentümer als Gebührenschuldner benannt werden. Denn in Wohnungseigentumsanlagen werden die Wohnungseigentümer häufig als Gesamtschuldner in die Pflicht genommen.

Dieser Weg wäre aber nicht gut. Besser wäre es wegen § 9a Absatz 2 Fall 1 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gebührenschuldner zu nennen. So macht es § 20 Absatz 2 Schornsteinfegerhandwerksgesetz. Dieser lautet:

Die Gebühren sind eine öffentliche Last des Grundstücks und sind von den Grundstückseigentümern, im Fall von Wohnungseigentum von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder, falls die Anlage zum Sondereigentum gehört, von dem Wohnungseigentümer zu tragen.

Ich bin gespannt, was in der im Brief angekündigten Satzung stehen wird. Im Netz habe ich diese nicht gefunden. Aber es sind ja auch noch 6 Wochen.

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3 Kommentare

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Ich würde es begrüßen, wenn für grundstücksbezogene öffentliche Verbindlichkeiten grundsätzlich die Gemeinschaft als Schuldner herangezogen würde - gerne auch mit ausdrücklicher Regelung im WEG das bestenfalls noch Zustellungsregelungen für den Fall enthält, dass der Behörde der Verwalter nicht bekannt ist. (z.B. Zustellung an einen Eigentümer mit der Verpflichtung an diesen das in einem zumutbaren Zeitraum an den Verwalter weiterzuleiten, Regelungen zur Fristhemmung auch bei Abwesenheit des angeschriebenen Eigentümers).

In einer WEG der ich angehöre haben scheinbar willkührlich eingie Eigentümer Bescheide eines Wasser- und Bodenverbands für die Erstattung von Kosten durch die Handmahd der Böschung eines Grabens der am Grundtück entlangläuft erhalten. Diese Bescheide waren jeweils über einen Betrag von knapp unter € 5 und nicht als gesamtschuld bezeichnet. Ein Eigentümer hat gezahlt, 2 haben Widerspruch eingelegt, 2 haben das ganze ignoriert. Da das ganze nicht nur unter der Geringfügigkeitsgrenze lag sondern auch sonst einige Fehler enthielt, wurde den Widersprüchen nach 2 Zwischennachrichten abgeholfen und die Bescheide der Eigentümer die nicht reagiert haben wurden aufgehoben.

Es ist in dem Fall zwar im vorliegenden Fall auf Grund der Geringfügigkeitsregelung sicher für uns als Eigentümer von Vorteil, dass kein Bescheid an die WEG oder an einen Eigentümer als Gesamtschuldner ging, aber der Abrechnungsaufwand wenn denn eine berechtigte Forderung über die WEG nach MEA abgerechnet werden soll ist sicher sehr aufwändig.

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Sehr richtig! Und: wird nicht die Zustellproblematik zumindest im Normalfall quasi zwangsläufig dazu führen, dass die Kommunen und kommunalen Betriebe ihre Gebührenbescheide an die Gemeinschaft adressieren? Auch wenn in der jeweiligen Satzung nicht die Gemeinschaft als Gebührenschuldnerin benannt wird? Bislang (d.h. bis 30.11.2020) war es ja bequem möglich, die Bescheide dem Verwalter zu übersenden / zuzustellen, auch wenn mit dem Bescheid die Eigentümer als Gesamtschuldner in Anspruch genommen wurden. Der Verwalter ist jetzt aber nicht mehr Zustellbevollmächtigter für die Eigentümer und sollte die Annahme solcher Bescheide verweigern; wirksam gegenüber den Adressaten (Eigentümern) wird so ein Bescheid jedenfalls nicht. Dann wird eine Kommune doch lieber die Gemeinschaft als Gebührenschuldner nehmen und den Bescheid wieder wirksam dem Verwalter zustellen, anstatt den Eigentümern einzeln.

Mit der Zustellung bin ich mir nicht so ganz sicher, weil m.E. zwischen Adressat und Empfangsbevollmächtigtern zu unterscheiden ist.

"Nach § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG aF war der Verwalter kraft Gesetzes empfangsbevollmächtigt, wenn es um Grundbesitzabgaben ging, die als Forderungen gegen die einzelnen Wohnungseigentümer gerichtet sind, aber gesamtschuldnerisch anfallen. Dies galt also für die grundstückbezogenen Benutzungsgebühren und die Beiträge, soweit eine gesamtschuldnerische Haftung besteht.

Hieran dürfte sich nichts geändert haben: In § 9 b Abs. 1 WEG ist nunmehr die Vertretungsmacht des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geregelt, aber nicht mehr für die Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer. Daraus lässt sich aber nicht – etwa im Wege des Umkehrschlusses – ableiten, dass der Verwalter nicht mehr empfangsbevollmächtigt für die einzelnen Eigentümer ist, wenn es um Ansprüche geht, für die die Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch haften. Allerdings werden die Behörden jetzt noch mehr als bisher darauf achten müssen, sorgfältig den Bescheidadressaten zu benennen.

 Schon bisher durfte der Bescheid nicht explizit die „Wohnungseigentümergemeinschaft“ als Gebührenschuldner bezeichnen. Aufgrund der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft nach § 9 a WEG gilt dies umso mehr. Der Bescheid ist an die einzelnen Wohnungseigentümer zu richten. Wird er „an die Wohnungseigentümergemeinschaft“ gerichtet, ist idR davon auszugehen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als solche und nicht ihre einzelnen Mitglieder in Anspruch genommen werden. Die Festsetzung gegenüber dem falschen Gebührenschuldner führt zur Rechtswidrigkeit, nicht aber zur Nichtigkeit des Bescheids. Die Adressierung muss aber ausgelegt werden. M.E. muss durch die gesetzliche Festschreibung der Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft die Auslegung nunmehr noch enger erfolgen als bisher. Die Behörden sind gehalten, genau zu prüfen, an wenn sich der Bescheid wenden soll. Unklarheiten müssen nunmehr zu Lasten der Behörde gehen.

(Hofele in Elzer, StichwortKommentar Wohnungseigentumsrecht, Abgaben Rn. 31-33, beck-online)

Ich nehme die Diskussion aber zum Anlass, meine Ansicht zu überdenken!

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