Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) teilweise rechtswidrig?

von Dr. Oliver Elzer, veröffentlicht am 16.12.2021

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Nach § 26a Absatz 1 WEG darf sich als zertifizierter Verwalter nur bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt.

Nach § 7 Satz 2 der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV; BGBl. I 5182) darf sich hingegen ohne Prüfung auch als zertifizierter Verwalter bezeichnen, der die

die Befähigung zum Richteramt,
eine abgeschlossene Berufsausbildung zur Immobilienkauffrau oder zum Immobilienkaufmann, zur Kauffrau oder zum Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,
einen anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin oder
einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt
besitzt.

Diese Regelung weicht offensichtlich von § 26a Absatz 1 WEG ab und ist ggf. nicht von der Ermächtigungsgrundlage in § 26a Absatz 2 WEG gedeckt. Nach § 26a Absatz 2 Satz 2 Nummer 4 WEG darf die Verordnung zwar Bestimmungen treffen, wonach Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfung befreit sind. Diese Vorschrift erlaubte aber nur eine Gleichstellung, wie sie noch im Entwurf vorgesehen war. Wer sich aber als zertifizierter Verwalter bezeichnen will, muss dies nach § 26a Absatz 1 WEG, wie es auch im Entwurf vorgesehen war, durch eine Prüfung nachweisen. Richtig ist, dass § 26a Absatz 2 Satz 2 Nummer 4 WEG eine „Befreiung“ von der Prüfung vorsieht. Er ordnet aber wohl nicht an, dass § 26a Absatz 1 WEG insoweit nicht gelten soll. Dieser bestimmt aber, wer sich wie bezeichnen darf. Und das ist auch richtig so. Insbesondere Volljuristen und Personen mir einem Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt dürften in der Regel eine Wohnungseigentumsanlage nicht verwalten können.

Die neue Koalition plant, den echten Sachkundenachweis für WEG-Verwalter einzuführen. § 7 Satz 2 ZertVerwV kann jedenfalls dann nicht bestehen bleiben. Oder man muss § 26a Absatz 1 WEG ändern. Das muss man aber sowieso, denn dieser ist keine Grundlage für einen Sachkundenachweis.