BGH und der Baulärm - die dritte "Bolzplatzentscheidung" (Urt. v. 24.11.2021, VIII ZR 258/19)

von Dr. Michael Selk, veröffentlicht am 08.01.2022
Rechtsgebiete: Miet- und WEG-Recht6|2881 Aufrufe

Der 8. Zivilsenat des BGH ist es offenkundig genervt. Es gibt immer noch Tatgerichte, die von seiner Linie (Baulärm durch benachbarte Baustelle ist nur ein Mangel der Mietsache, wenn der Vermieter selbst Abwehr- oder Entschädigungsansprüche gegen den Störer hätte) abzuweichen wagen. Dies tat schon im Jahre 2019 - die Revision ausdrücklich zulassend - die 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin (BeckRS 2019, 25774).

Der Senat hat die Entscheidung des Landgerichts (es bejahte einen Mangel der Mietsache durch Lärm der benachbarten Großbaustelle) aufgehoben und zur weiteren Aufklärung an das Landgericht zurückverwiesen. Das ist nicht weiter verwunderlich, denn die Linie des Senats ist seit den beiden Vorgängerentscheidungen vom 29.4.2015 und 29.4.2020 (NJW 2015, 2177; NJW 2020, 2884) trotz massiver Angriffe von Rechtsprechung und Literatur klar.  

Bemerkenswert an der Entscheidung ist zum einen, dass auch die Hilfserwägung des Landgerichts verworfen wird. Das Landgericht hatte die Ansicht vertreten, dass im Rahmen der ergänzenden Vertragsauslegung ein Mangel dann anzunehmen sei, wenn der Vermieter die anstehenden baulichen Veränderungen auf dem Nachbargrundstück bei Abschluss des Mietvertrags kannte, aber dem Mieter verschwieg. Der BGH verwirft dies ebenfalls - die tatrichterlichen Feststellungen und der Zeitablauf (Mietvertrag 2011 - Baubeginn 2017) würden eine Arglist nicht hergeben. Nun: es gibt andere Entscheidungen des Senats, in denen er sich an diese Feststellungen deutlich gebundener fühlte und sie nicht in Frage stellte.

Bemerkenswert ist weiter, dass der Senat seinen Kritikern erneut Ohrfeigen verteilt. Die Rede ist von einem "grundlegenden Fehlverständnis", dem das Berufungsgericht hinsichtlich der Senatsrechtsprechung erlegen sei. Dinge würden "bereits im Ausgangspunkt" übersehen, es läge eine "Nichtbeachtung" der einschlägigen Senatsrechtsprechung vor usw.  Insbesondere wirft der Senat dem Tatgericht wie auch schon in den beiden früheren "Bolzplatzentscheidungen" vor, man habe verkannt, dass es dem Senat nicht um eine entsprechende Anwendung des § 906 BGB gehe, sondern ja nur um die "Ausstrahlungswirkung" dieser Norm in das Mietrecht hinein. Indes: genau dieses dogmatisch erstaunliche Institut der "Ausstrahlungswirkung" wird von vielen gewichtigen Stimmen in Literatur und Rechtsprechung (s. etwa KG BeckRS 2020, 26421, den VIII. Zivilsenat massiv kritisierend) in Frage gestellt, zumal der Senat die "Wirkung" des § 906 BGB bei der Darlegungs- und Beweislast dann ausdrücklich selbst aufgegeben hat (BGH NJW 2020, 2884 Rn 92) und mithin durchaus inkonsequent agiert. Um also eine Lanze für die Tatgerichte zu brechen: vielleicht lag gar kein "grundlegendes Fehlverständnis" der Linie des Senats vor, sondern ein bewusstes Abweichen von einer nicht überzeugenden dogmatischen Karlsruher Konstruktion. Kritik muss man aber auch dort aushalten können.

Meyer-Abich hat in seinem schönen Aufsatz über Rechtsirrtümer im Mietrecht im ersten Heft der NJW des Jahres 2022 (S. 31ff) sehr treffend angemerkt : "Aber auch der BGH ist vor Rechtsirrtümern nicht unbedingt gefeit" (NJW 2022, 31 (33)).  

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6 Kommentare

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Mich überzeugt, dass nicht der Eugentmer/Vermieter zerquetscht werden darf zwischen Lärm Dritter und Nörgeln des Mieters. 

Sehe ich (als juristischer Laie) ähnlich. Anderenfalls wäre ein Mieter besser gestellt als ein selbst nutzender Eigentümer - der Mieter erhält einen finanziellen Ausgleich für die geminderte Lebensqualität - der selbst nutzende Eigentümer nicht.

Man kann Mieterrechte sicher stärken - aber ein Schadensersatz für vom Eigentümer nicht zu vertretende Belästigungen kann weder die Belästigungen verhindern noch Mietwucher verhindern.

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Mag alles sein - aber die Formulierungen des VIII. Senats sind auch dann unangemessen. Das liest sich ja, als wäre die Vorstufe des Unrechtsstaats erreicht.

Die "Fehde" zwischen dem VIII. Senat und den Berliner Zivilkammern hatte anfangs durchaus Potenzial zur Belustigung - inzwischen wirkt es nur noch peinlich/kindisch. Auf keiner Seite wird die Rechtsbeugerei betrieben und unvertretbar ist das alles sicherlich auch nicht. Warum dann immer diese Formulierungen?

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Hattrick des BGH also, na sowas!

Mal schauen, ob die unteren Instanzen uns in eine vierte Halbzeit schießen. Ich drücke die Daumen!

Schöner Eintrag, Herr Dr. Selk.

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Die Rechtsprechung des 8. Zivilsenats ist leider in jeder Hinsicht unsäglich - sowohl dogmatisch als auch im Hinblick auf ihre Auswirkungen auf die Praxis.

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Der Hase liegt wohl dort im Pfeffer, wo der Gesetzgeber einem Grundstückseigentümer der durch Immissionen eines Nachbarn gestört wird weder Abwehransprüche gibt (wofür der Gesetzgeber oft vernünftige und billigenswerte Motive haben mag) noch Entschädigungsansprüche (womit der Gesetzgeber den störenden Nachbarn ohne zwingenden Grund auf Kosten des gestörten Eigentümers privelegiert, was unbillig erscheint).

Wenn der Gesetzgeber den Eigentümer aber gegenüber dem störenden Nachbarn insoweit umfassend entrechtet, dann ist in der Konsequenz logisch und folgerichtig, das auch ein Mieter oder Pächter nicht mehr Rechte haben kann als der primär gestörte Grundstückseigentümer, und zwar erst recht nicht gegen den Vermieter der selbst ja gar nicht Störer ist.

Es wäre sicherlich wünschenswert, wenn der Gesetzgeber den Eigentümern die durch Nachbarn gestört werden entweder mehr Abwehrrechte geben würde oder ihnen wenigstens mehr und effizientere Entschädigungsansprüche gegen den Störer geben würde.

Da die Störer aber oft Bergbaubetriebe oder Bauunternehmen sind, und da das politische Establishment auf Bergbaubetriebe und auf Bauunternehmer und auf deren Interessen traditionell besonders große Rücksicht nimmt, ist wohl mit einem Tätigwerden des Gesetzgebers zugunsten der Gestörten eher nicht zu rechnen.

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