"Warum das Immobilienwirtschaftsrecht ein eigenständiges Rechtsgebiet ist"

von Gastbeitrag, veröffentlicht am 14.01.2022
Rechtsgebiete: Verlag|736 Aufrufe

Das Immobilienwirtschaftsrecht ist im Wandel – und rückt immer stärker in den Fokus. Die Nachfrage nach Rechtsexpertinnen und -experten steigt. Welche rechtlichen Themen treibt die Branche um? Ein Interview mit Guido Meyer, Head of Legal bei einem großen Projektentwickler und Asset Manager sowie Herausgeber eines demnächst erscheinenden Handbuches zum Immobilienwirtschaftsrecht.

Was ist im Immobilienwirtschaftsrecht gerade das wichtigste Thema? 

Guido Meyer: Das ist meiner Meinung nach die ESG-konforme Gestaltung von Immobilien und Immobilienprojekten. ESG steht hier für die Kriterien Environment, Social und Governance, also Umwelt, Soziales und gute Unternehmensführung. Angestoßen durch die EU-Taxonomieverordnung müssen sich spätestens jetzt alle Akteure des Immobilienmarktes die Frage stellen, wie sich Immobilien ökologisch, sozial verantwortbar und an den Regeln guter Unternehmensführung orientiert errichten und nutzen lassen. Auch wer diese Themen bislang nicht ernst genommen haben sollte, ist jetzt gefordert. Neben den Vorgaben der EU werden die rechtlichen Anforderungen in diesem Bereich auf dem Weg zu einer politisch beabsichtigten „ökologisch-sozialen Marktwirtschaft“ auch für die Immobilienwirtschaft weiter zunehmen. Dies hat zwangsläufig rechtliche Implikationen. Dabei ist Nachhaltigkeit bei der Errichtung und Nutzung von Immobilien nur ein Aspekt. Da Rechtsfragen rund um die Immobilie als Wirtschaftsgut eine Vielzahl von Verträgen mit unterschiedlichen Beteiligten betreffen, wirkt dies in mehr oder minder großen Umfang auf alle Vertragsverhältnisse ein, seien es Planer-, Bau-, Miet- oder Pacht- und Finanzierungsverträge wie auch solche des Real Estate Managements, also Asset Management-, Property Management- und Facility Management-Verträge. Die Diskussion hierzu wird häufig noch sehr „schlagwortartig“ geführt. Die Umsetzung im Detail wird das Immobilienwirtschaftsrecht in den nächsten Jahren intensiv beschäftigten – oder wie man in meiner alten Heimat sagen würde: „Snacken köönt wie all, man Doon is ´n Ding“. Um nur drei einzelne Beispiele zu nennen: Bauen mit nachhaltigen Baustoffen wie etwa Holz betrifft auch die Frage der öffentlich-rechtlichen Genehmigungsfähigkeit von Bauvorhaben. Die Gewährleistung sozialer Standards betrifft auch die durchgängige – rechtliche effektive und evaluierbare - Gewährleistung des Arbeitsschutzes auf Baustellen. Gute Unternehmensführung betrifft auch die rechtliche Strukturierung von Immobilienprojekten. Diese Beispiele allein zeigen schon, welchen großen Bogen das Immobilienwirtschaftsrecht hierbei zu schlagen hat.

Was wird denn passieren, wenn man sich nicht an die ESG-Kriterien hält? 

Guido Meyer: Zunächst sind Finanzmarktakteure unmittelbar von geltendem Regelwerk betroffen, so dass sie bereits direkt verpflichtet sind, sich regelkonform zu verhalten. Dies betrifft in Folge der Offenlegungsverordnung im Wesentlichen Transparenzpflichten. Für die Übrigen wird die Einhaltung von ESG-Kriterien in der Folge immer stärker durch den Markt gefordert werden und sich in unterschiedlicher Intensität zu Marktstandards entwickeln, wie man es etwa in den vergangenen Jahrzehnten im Bereich der Zertifizierung von Gebäuden schon erlebt hat. Die Akteure werden sich zwangsläufig – in der gesamten Liefer- und Leistungskette - an den maßgeblichen Kriterien orientieren müssen, um marktfähig zu bleiben. Wir haben also teilweise unmittelbare regulatorische Folgen, teilweise mittelbare marktbedingte Folgen, die im immobilienwirtschaftsrechtlichen Kontext zu berücksichtigen sind. 

Welches weitere Thema treibt die Branche um?

Guido Meyer: Das sind genau die Themen, die auch die Akteure der Immobilienwirtschaft umtreiben und an deren rechtlicher Umsetzung das Immobilienwirtschaftsrecht mitwirken kann und muss. Dies ist zum einen die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft: Immobilien werden immer häufiger zu einem „Smart Building“. Es geht aber bis zur Frage der Finanzierung von Immobilienprojekten etwa über Crowd-Investing oder Tokenisierung. Daneben hat sich auch die Digitalisierung der Vertragserstellung und des Vertragsmanagements in diesem Bereich in letzter Zeit erheblich beschleunigt, insbesondere im Asset Management. Auch  die Corona-Pandemie wirkt nach und hat zahlreiche immobilienwirtschaftsrechtliche Fragen ausgelöst. Dies beinhaltet nicht nur die umfangreich diskutierte Behandlung von Mietverhältnissen mit Mietern, die coronabedingt ihre Mietflächen nicht oder nur eingeschränkt nutzen konnten. Es betrifft beispielsweise auch Art und Umfang der zukünftigen Nutzung von Büroflächen und die Auswirkungen von „New Work“. Diese Themen haben nicht nur Einfluss auf die Planung von Immobilien und die Gestaltung von Mietverträgen, sondern lösen auch arbeits- oder datenschutzrechtliche Fragen aus, die immobilienwirtschaftsrechtlichen Bezug haben. Dies gilt etwa für die flexible Nutzung von Arbeitsplätzen oder innovative und technologisch „smart“ ausgestattete Büroflächen. 

Warum ist das Immobilienwirtschaftsrecht Ihrer Meinung nach mittlerweile ein eigenständiges Rechtsgebiet?

Guido Meyer: Sie müssen nur einen Blick auf die Struktur der Praxisgruppen größerer Anwaltskanzleien werfen, die ja meist dem Marktinteresse und Marktbedarf folgt. Es ist von vielen verstanden worden, dass immobilienwirtschaftsrechtliche Fragestellungen nicht im jeweiligen Vertragsverhältnis – hier ein Grundstückskaufvertrag, da ein Mietvertrag –  isoliert beurteilt werden können. Diesen Fragen können sinnvoll und nutzbringend nur mit dem Blick auf das Ganze betrachtet werden – also mit Blick auf den Lebenszyklus der Immobilie. Aber losgelöst von diesem Aspekt: Immobilien stellen bedeutende Wirtschaftsgüter dar. Der Immobilienwirtschaft kommt eine überragende volkswirtschaftliche Bedeutung zu. Vor diesem Hintergrund hat sich auch die Immobilienwirtschaftslehre seit einiger Zeit zu einem eigenständigen Gebiet entwickelt. Die rechtlichen Fragestellungen im Immobilienwirtschaftsrecht sind stark untereinander und mit ökonomischen Fragen vernetzt. Immobilienwirtschaftsrecht ist ein Schnittmengenbereich, der sich zahlreicher Rechtsgebiete bedient, ohne diese jedoch insgesamt zu benötigen. Das Ganze ist dabei aber mehr als die Summe seiner Teile. 

Was ist das Besondere an Ihrem neuen Werk, dem Handbuch Immobilienwirtschaftsrecht?

Guido Meyer: Das Handbuch unternimmt eine ganzheitliche Darstellung des Immobilienwirtschaftsrechts, die die Immobilie als Wirtschaftsgut als Bezugsobjekt für die vielfältigen Vertragsverhältnisse in den Mittelpunkt stellt. Wir lösen uns also von einer rein nutzungs- oder transaktionsbezogenen Betrachtung, sondern widmen uns dem gesamten Lebenszyklus der Immobilie von der Projektstrukturierung, Planung und Errichtung, Übertragung, Nutzung, Betrieb und Finanzierung bis zu Zwangsvollstreckung und Insolvenz – und dies unter Einbeziehung aller relevanten Akteure. Die Darstellung erfolgt dabei bewusst „vernetzt“: Wir versuchen die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie aufzugreifen. Wir nehmen zudem parallel die Besonderheiten einzelner Assetklassen wie Hotels, Logistik, Shopping-Center oder Pflegeimmobilien in den Blick. Dabei geht es uns nicht nur um die einzelnen Vertragsverhältnisse und die Vertragsgestaltung, sondern auch um die jeweiligen rechtlichen Grundlagen. Das Handbuch soll also Lehrbuch und Praktikerhandbuch zugleich sein. 

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