WEMoG im BGBl. veröffentlicht

von Dr. Oliver Elzer, veröffentlicht am 23.10.2020

Rechtsgebiete: Miet- und WEG-Recht|4513 Aufrufe

Das WEMoG v. 16.10.2020 wurde gestern im BGBl. veröffentlicht (BGBl. I 2187). Wie erwartet tritt es am 1.12.2020 in Kraft. Wie bereits hier angedeutet, stehen damit weitere Zeitpunkte fest. Überblick (siehe jeweils § 48 WEG):

Das WEMoG tritt am 1.12.2020 in Kraft.
Für die vor dem 1.12.2020 anhängigen WEG-Sreitigkeiten gilt altes Verfahrensrecht. Für die nach dem 1.12.2020 anhängig werdenden WEG-Sreitigkeiten gilt neues Verfahrensrecht.
Das materielle Recht gilt ab dem 1.12.2020. Die Beschlusskompetenzen gelten aber nicht rückwirkend. Näher dazu Hügel/Elzer, 3. Auflage 2021, § 48 Rn. 17 ff.
Ab dem 1.12.2022 besteht ein Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter. Als ein solcher gelten für Anlagen, in denen sie bestellt sind, die bestellten Verwalter bis zum 1.6.2024.
Eintragungsbedürftige, aber nicht eingetragene Beschlüsse wirken ggü. Sondernachfolgern nicht mehr aber dem 1.1.2026 (§ 48 I WEG).
Veräußerungsbeschränkungen und Haftungsklauseln wirken ggü. Sondernachfolgern ohne ausdrückliche Eintragung nicht mehr aber dem 1.1.2026 (§ 48 I WEG).
Alte Beschlusskompetenzen (näher dazu Hügel/Elzer, 3. Auflage 2021, § 48 Rn. 20 ff.). Wenn die Wohnungseigentümer Beschlüsse auf der Grundlage von Beschlusskompetenzen gefasst haben, die ihnen das bis zum 30.11.2020 geltende WEG eingeräumt hatte, die aber nicht mehr bestehen, können Maßnahmen darauf nicht mehr gestützt werden. Soweit die Beschlüsse die Rechtsgrundlage für bereits bestehende Rechtsgeschäfte oder Realhandlungen bilden, ändert sich allerdings nichts. Überblick:
- Auf Beschlüsse, mit denen die Wohnungseigentümer im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen nach § 16 Abs. 4 Satz 1 WEG aF die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 geregelt haben, können keine weiteren Maßnahmen gestützt werden. Entsprechende Beschlüsse sind zwar nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG der Sache nach möglich, müssen aber dennoch neu gefasst werden (vgl. auch BR-Drs. 168/20, 66).
- Auf Beschlüsse nach § 21 Abs. 7 WEG aF, mit denen die Wohnungseigentümer Regelungen über die Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand getroffen haben, können keine weiteren Maßnahmen gestützt werden. Entsprechende Beschlüsse sind zwar nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG der Sache nach möglich, müssen aber dennoch neu gefasst werden (BR-Drs.168/20, 66) - wenn keine Umdeutung in Betracht kommt.
- Beschlüsse iSv § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG aF, mit denen die Wohnungseigentümer die Abberufung eines Verwalters auf einen wichtigen Grund eingeengt haben, sind nicht mehr anwendbar.
- Auf Beschlüsse nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG aF, mit denen die Wohnungseigentümer den Verwalter zur Vertretung der Wohnungseigentümer ermächtigt haben, können keine weiteren Maßnahmen gestützt werden. Bei einer laufenden Klage ist diese ggf. für erledigt zu erklären oder es muss zu einem Parteiwechsel kommen.
- Auf Beschlüsse nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG aF, mit denen die Wohnungseigentümer einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermächtigt haben (BR-Drs.168/20, 52), können keine weiteren Maßnahmen gestützt werden. Im Bereich des § 9b Abs. 2 WEG kann es anders sein.
- Auf Beschlüsse nach § 45 Abs. 2 Satz 1 WEG aF, mit denen die Wohnungseigentümer einen Ersatzzustellungsvertreter sowie dessen Vertreter bestellt haben, können keine weiteren Maßnahmen gestützt werden.
- Nicht betroffen sind Beschlüsse nach § 22 Abs. 2 WEG. Denn die entsprechende Beschlusskompetenz besteht unverändert in § 20 Abs. 1 WEG weiter.