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Meine Kommentare
Dr. Oliver Elzer kommentiert am Permanenter Link
Es gilt § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG + § 21 Abs. 1 Satz 1 WEG. § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG (danach gestellte Anforderungen) dürfen aber nicht den Anspruch der Sache nach vernichten. Ggf. muss/kann man daher gegen die Kosten für das Gesamtkosten vorgehen. Einzelfallfrage. Vertagen geht jedenfalls nicht. Im Gegenteil.
Dr. Oliver Elzer kommentiert am Permanenter Link
Was den Begriff der "Sanierung" angeht, sehe ich es seit Jahren 1:1 so (siehe nur Erhalten – nicht sanieren!).
Im Übrigen stimme ich aber nicht zu. Denn es ist gerade nicht das Wohnungseigentum gemeint. Etwa der BGH schreibt ja, wie zitiert, die Eigentumswohnung sei vermietet. Der Wohnungseigentümer kann aber nur sein Sondereigentum vermieten, nicht sein Wohnungseigentum. Jedenfalls wäre er dazu nur schuldrechtlich in der Lage und zB beim Treppenhaus in einer Zwangsmühle. Das wird er kaum wollen. Hier will er nicht vermieten, sondern nur Gebrauchsrechte einräumen.
Dr. Oliver Elzer kommentiert am Permanenter Link
Hier wird jetzt versehentlich der Vertrag und das Amt vermengt. Es geht um die Frage ob das Amt des Verwalters, wie das des Insolvenzverwalters, höchstpersönlich ist. Für den Insolvenzverwalter wird das bejaht. Eine juristische Person kann kein Insolvenzverwalter sein. Im WEG sieht man das anders. Das ist historisch erklärbar. Nach dem WEMoG wird es aber schräg, das zu erklären. Die Zertifizierung sollte daher überdacht werden.
Dr. Oliver Elzer kommentiert am Permanenter Link
Wird die Wohnungseigentumsanlage künftig von einer GmbH verwaltet, wäre es nach dem Entwurf möglich, dass sich die GmbH "zertifiziert" nennen darf, obwohl der Geschäftsführer oder die Geschäftsführerin keine Prüfung ablegen musste. So wäre es, wenn der Geschäftsführer oder die Geschäftsführerin ausschließlich Leitungsaufgaben wahrnimmt ohne
selbst unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut zu sein. Die "Leitungsaufgaben" wären aber die Einstellung von Personal, die Organisation der Aus- und Forbildung, die Beförderung etc.
Dr. Oliver Elzer kommentiert am Permanenter Link
Sehr geehrter Herr Kelle,
Danke für Ihre Rückmeldung. Ich habe in der Überschrift und im Text jetzt § 44 I 1 WEG zitiert.
Dr. Oliver Elzer kommentiert am Permanenter Link
Das kann man so sehen. Sollte man es so sehen? Beispiel: Es gibt insgesamt Nachschüsse über 60.000 EUR (es gab keine Vorschüsse). Auf den klagenden Wohnungseigentümer entfällt ein Nachschuss von 6.000 EUR. Richtig wären 5.990 EUR. Der klagende Wohnungseigentüme kann wegen der 10 EUR alle Nachschüsse ohne Kostenrisiko für ungültig erklären lassen?
Dr. Oliver Elzer kommentiert am Permanenter Link
Das materielle Recht wirkt nicht zurück. § 26 III WEG ist erst ab dem 1.12.2020 anwendbar.
Dr. Oliver Elzer kommentiert am Permanenter Link
Lieber Herr Selk,
zahlt ein Wohnungseigentümer seinen Anteil an einer Sonderumlage nicht, müssen den Anteil andere Wohnungseigentümer zahlen (sehen Sie auch § 11 Abs. 3 WEG). Dies können dann andere Selbständige (Ihr erstes Beispiel) oder andere Rentner (Ihr zweites Beispiel) sein. Es ist beim Wohnungseigentumsrecht also offensichtlich anders als im Mietrecht, wo man ggf. annehmen darf (tatsächlich ist es nicht immer so, wie Sie selbst schreiben), dass einem reichen Vermieter ein armer Mieter gegenübersteht und man es dem Vermieter in Krisenzeiten zumuten kann, etwas auf seine Miete zu warten.
Ihr Beispiel ist insoweit auch besonders gewählt, da es nicht um einen laufenden Betrag, wie das Hausgeld, sondern um eine Sonderumlage für eine beschlossene Instandhaltungsmaßnahme in fünfstelliger Höhe geht und um eine Klage. Wenn die im März 2020 erhoben wird, dürfte dem Selbständigen zunächst nichts passieren. Er könnte auch mit der Folge des § 93 ZPO anerkennen. Die Vollstreckung dürfte kaum in den nächsten Wochen stattfinden.
Die Überschrift "Schutzlücke im Wohnungseigentumsrecht - noch ein Versäumnis des Gesetzgebers?" scheint mir selbst daher wenigstens unglücklich gewählt und die Problematik ggf. nicht vollständig zu Ende gedacht. Ich bin mir jedenfalls nicht sicher, ob der Gesetzgeber hier offenkundig gefehlt udn geirrt hat. Hier bedarf es im Einzelfall eher anderer Instrumente. In Ihrem Fall fragt sich zB, warum die Maßnahme gerade jetzt durchgeführt wird und ob es das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander (dazu etwa Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 10 Rn. 69) nicht gebietet, zu warten und auf den Miteigentümer und die anderen Rentner und Selbstständigen Rücksicht zu nehmen.
Dr. Oliver Elzer kommentiert am Permanenter Link
Auch das lässt sich hören. Allerdings war ggf. wirklich der "Lohnempfänger" im Fokus des Gesetzgebers. Wegen der Zinsen wäre iÜ niemanden, der die Miete tatsächlich leisten kann, zu raten, diese nicht zu erfüllen.
Dr. Oliver Elzer kommentiert am Permanenter Link
Sehr geehrter Herr Schmalbach,
Ihr Standpunkt ist sehr gut vertretbar. Er öffnet aber mE die Büchse der Pandora und ruft zum Rätselraten auf, welches Vermögen der Wohnraummieter einsetzen muss und welches nicht. Ich plädierte daher bewusst dafür, den Gerichten und allen anderen Beteiligten dieses Raten zu ersparen und nach einer historischen und sinnorientierten Auslegung nur am Gehalt, Lohn und Sold anzuknüpfen. Jeder andere Weg ist auch gangbar. War er aber gewollt?
Oliver Elzer
