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Prof. Dr. Thomas Riehm kommentiert am Permanenter Link
Ergänzung: S. zum Urteil auch die Kurzdarstellung von Vollrath, IMR 2020, 375.
Prof. Dr. Thomas Riehm kommentiert am Permanenter Link
Ich warte ungeduldig mit und hoffe auf baldiges "Zurückpfeifen" des VII. ZS durch den GSZ (s. ZfIR 2019, 58 und NZM 2019, 273)...
Prof. Dr. Thomas Riehm kommentiert am Permanenter Link
Vielen Dank für Ihren ausgewogenen Beitrag!
Ich erlaube mir noch einen Hinweis auf den Video-Vortrag mitsamt Diskussion hier: https://www.youtube.com/watch?v=IHXWNMsBjWk&t=1121s
Außerdem auf den Aufsatz von Schall in der JZ 2020, 388, der im Ergebnis auch für einen Vorrang des § 313 BGB plädiert, aber vorher noch §§ 275, 326 BGB ins Spiel bringt. Ein wichtiges Thema, das uns sicher noch intensiv beschäftigen wird!
Prof. Dr. Thomas Riehm kommentiert am Permanenter Link
Müsste man, wenn man - was ich für durchaus vertretbar halte - annimmt, dass die Verbote auf einer Rechtsgrundlage beruhen und deswegen kein enteignender Eingriff vorliegt, dann nicht konsequenterweise noch überlegen, ob es sich bei dieser weiten Auslegung des § 28 IfSG nicht um eine ausgleichspflichtige Inhaltsbestimmung des Eigentums handelt?
Prof. Dr. Thomas Riehm kommentiert am Permanenter Link
@Martin Schmidt-Kessel Schließungsbedingte Umsatzausfälle und daraus folgende Liquiditätsengpässe würde ich auf jeden Fall als "auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie" beruhende Begründung für die Nichtleistung ansehen - das dürften exakt die gemeinten Fälle sein. Klar kann man sich fragen, welche Reserven ein Unternehmen angreifen muss, bevor es die Mietzahlungen einstellen darf, aber es wird schon viele Fälle geben, bei denen das greifen kann.
Und v.a.: Zu einem Streit darüber kommt es ja erst, wenn tatsächlich der Vermieter eine Kündigung ausspricht, und bei ansonsten gut laufenden Gewerbemietverträgen wird sich das der Vermieter gegenwärtig doppelt und dreifach überlegen. Daher ist die Zahlungseinstellung "auf gut Glück" als taktische Option der (Gewerbe)Mieter sicher nicht ganz unwahrscheinlich. Als Wohnungsmieter in München wäre mir dieses Spiel allerdings deutlich zu riskant...
Prof. Dr. Thomas Riehm kommentiert am Permanenter Link
Das würde ich keinesfalls so sehen - ich denke wirklich, man wird sich jeden Fall anschauen müssen, weshalb die Nutzung tatsächlich nicht mehr möglich war, und was mietvertraglich geschuldet (oder ggfs. als Gewährleistungsausschluss vereinbart) war. Eindeutig scheint mir nur, dass bei einem betriebsbezogenen Betriebsverbot ohne besondere mietvertragliche Regelungen eine Minderung nicht in Betracht kommt.
Und gleichzeitig begünstigt hier Art. 240 § 2 EGBGB gleichwohl den Mieter, der sich aktuell eine Liquiditätsreserve relativ risikolos vorübergehend (!), allerdings zu einem hohen Zinssatz (9 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz), verschaffen kann, indem er die Miete erst einmal zurückhält und dann auf Verhandlungen mit dem Vermieter baut.
Prof. Dr. Thomas Riehm kommentiert am Permanenter Link
Günter hat in NZM 2016, 569 die Differenzierung der Rechtsprechung anschaulich zusammengefasst. Danach scheint es für die Mieter derzeit tatsächlich eher schlecht auszusehen, weil die derzeitigen Verbote wohl weitestgehend nicht objektbezogen, sondern betriebsbezogen ausgesprochen werden dürften.
Anders mag es evtl. liegen, wenn ein Betrieb an sich (auch infektionsschutzrechtlich) weiterbetrieben dürfte, aber für das gesamte Einkaufszentrum, in dem er sich befindet, ein Betretungsverbot ausgesprochen wurde (oder es vom Vermieter prophylaktisch insgesamt geschlossen wurde). Man darf tatsächlich auf die zahlreichen Einzelfälle gespannt sein, die jetzt kommen werden.
Prof. Dr. Thomas Riehm kommentiert am Permanenter Link
Das ist eine wichtige Frage! Ich denke, es gibt darauf keine einheitliche Antwort, weil es auf den genauen Grund der behördlich angeordneten Schließung ankommt. Aus BGH NZM 2014, 165 Rn. 20:
"Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können unter anderem auch behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel iSv § 536 BGB begründen (vgl. Senat, NJW 1992, 3226 [3227 zu § 537 BGB aF]). Letztere stellen nach der Rechtsprechung des BGH allerdings nur dann einen Mangel dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (vgl. Senat, NZM 2011, 727 = NJW 2011, 3151 Rn. 8 mit Anm. Leo/Ghassemi-Tabar, NJW 2011, 3152 [zur Pacht])."
Danach dürfte regelmäßig kein Mangel vorliegen, wenn die Schließung auf der konkreten Tätigkeit des Mieters (zB Discobetrieb) beruht, dagegen schon, wenn es um die Lage oder (vermietete) Ausstattung der Mietsache geht (zB bei gebietsbezogenen Betriebsverboten).
Wenn es kein Mangel ist, wird man sich die Geschäftsgrundlage anschauen müssen, wobei die vertragliche Risikoverteilung durch das Gewährleistungsrecht für viele Fälle schon weitgehend vorgezeichnet sein dürfte.
Es werden sicherlich viele Einzelfragen auf uns zukommen...
Prof. Dr. Thomas Riehm kommentiert am Permanenter Link
Ich gebe Ihnen selbstverständlich recht, dass Generalklauseln und unbestimmte Rechtsbegriffe gerade bei neuen Herausforderungen wichtige Instrumente der Gesetzegebungskunst sind. In Ihrem Beispiel passt das auch gut, weil Sie die Sicherheitsbehörden erwähnen, die die Generalklauseln durch (justiziable) Verwaltungsakte konkretisieren.
Bei den neu geschaffenen zivilrechtlichen Regeln fehlt aber gerade ein solcher konkretisierender Verwaltungsakt - die Bürger (Schuldner wie Gläubiger) werden mit der Rechtsanwendung zunächst alleine gelassen. Der Schuldner kann nur "auf gut Glück" das Leistungsverweigerungsrecht geltend machen und seine Zahlungen einstellen. Der Gläubiger wird in Zweifelsfällen (und davon wird es viele geben) darauf mit einer fristlosen Kündigung und Leistungseinstellung (Sperre des Stromanschlusses oder Internetzugangs) reagieren. Dann hat der Schuldner die Leistung erst einmal nicht mehr und muss einen (mindestens) viele Monate dauernden Zivilprozess durchfechten, während derer er die Leistung nicht hat und sie nur mit Glück wieder bekommt. Das Risiko für den Schuldner ist extrem hoch.
Daher scheint es mir gerade hier, wo es um schnell wirksame Notmaßnahmen geht, dringend geboten, die Zweifelsfälle in der Rechtsanwendung auf ein unvermeidbares Minimum zu reduzieren - eben durch Regelbeispiele oder möglichst klare Quantifizierungen, die sich mE gut an den Mindestsätzen des SGB II oder den Pfändungsfreigrenzen orientieren können, und auch die betroffenen Leistungen beispielhaft aufzählen. Damit wäre viel Rechtssicherheit und damit auch Anwendungssicherheit für Schuldner und Gläubiger verbunden.
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