Coronapandemie: Adidas & Co. und die neuen Regelungen zur Miete

Etwa die Unternehmen Adidas, H&M und Deichmann haben angekündigt, vom neuen Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB – jedenfalls, wenn es sich beim Vermieter nicht um „Privatleute“ handelt – Gebrauch machen und ihre Mietzahlungen einstellen zu wollen. Nach Angaben der Berliner Zeitung äußerte sich hierüber die Bundesjustizministerin Christine Lambrecht (SPD). Sie soll gesagt haben: „Wenn jetzt finanzstarke Unternehmen einfach ihre Mieten nicht mehr zahlen, ist dies unanständig und nicht akzeptabel“. Der Spitzenverband der Immobilienwirtschaft (ZIA) soll das Vorgehen der genannten Unternehmen laut ntv „rechtlich und moralisch bedenklich“ genannt haben. Und Bundesverkehrsminister Andreas Scheuer (CSU) soll sich nach Angaben der „Bild“-Zeitung über Adidas „sehr enttäuscht“ gezeigt haben.

Diese Kritik ist wohl populistisch. Der Maßstab sollte jedenfalls grundsätzlich kein ethischer oder moralischer sein (nach einem solchen Maßstab könnte man noch ganz andere Fragen stellen), sondern ein rechtlicher. Das Vorgehen von Adidas & Co. ist daher am Gesetz zu messen. Dieses lautet: „Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.“

Entscheidend ist danach in einem ersten Zugriff, dass eine Person die Miete tatsächlich nicht leisten kann. Zu beurteilen, ob diese Voraussetzung rechtlich vorliegt, steht zurzeit weder der Politik noch einem Kolumnisten oder einem Kommentator an. Denn weder die einen noch die anderen dürften die wirtschaftlichen Zahlen entsprechend zur Hand haben und beurteilen können, ob ein Unternehmen tatsächlich aufgrund der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie nicht in der Lage ist, Miete zu leisten. Da hilft es auch nicht, wenn zum Beispiel in der Süddeutschen Zeitung berichtet wird, welchen „Cash“ adidas zurzeit hat.

Was aber gilt? Und ist das soeben leichthin in den Raum Gestellte, dass nämlich der gewerbliche Mieter vorübergehend leistungsunfähig sein muss, wirklich richtig? Dies kommt darauf an, wie man Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB lesen und deuten will. Dazu folgende Überlegungen:

• Erstens. Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB gibt dem Mieter kein Leistungsverweigerungsrecht. Ein Unternehmen ist also nicht befugt, die Miete einfach nicht zu zahlen.
• Zweitens. Ein Vermieter hat selbstverständlich auch gegenüber einem Unternehmen, das an verschiedenen Orten in Deutschland oder weltweit Ladengeschäfte angemietet hat und das man als einen "Weltkonzern" oder "großes" ansehen mag, kein Kündigungsrecht, sofern die Voraussetzungen Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB vorliegen. Vor dem Gesetz sind alle gleich. Liegen seine Voraussetzungen vor, ist ein Handeln rechtlich hinzunehmen und nicht enttäuschend. Wer anderes will, müsste anderes anordnen - sofern das Grundgesetz ihm das erlaubt.
• Drittens. Streiten Vermieter und der Mieter über die Frage, ob die Voraussetzungen Art. 240 § 2 Abs. 1 Satz 1 EGBGB vorliegen, muss der Mieter die Voraussetzungen beweisen. An dieser Stelle kommt es darauf an, welchen Vortrag man verlangt, genauer, was der Mieter glaubhaft machen muss: Seine Leistungsunfähigkeit oder den Umstand, dass die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht?
  • Nach BT-Drs. 19/18110, 36 soll der Mieter von Gewerbeimmobilien den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen können, dass der Betrieb seines Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARS-CoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Nimmt man diese Beschreibung als „Blaupause“, scheint es auf den ersten Blick als ausgeschlossen, dass Weltkonzerne es bereits zum jetzigen Zeitpunkt und schon für die Aprilmiete glaubhaft machen könnten, dass deren Ausbleiben seine Ursache in den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie hat.
  • Anders läge es allerdings, wenn es gar nicht auf die Leistungsunfähigkeit des Mieters ankäme. Die Wortfolge „Auswirkungen der COVID-19-Pandemie“ lässt hier womöglich Spielraum. Denn der Gesetzeswortlaut verlangt gerade nicht, dass der Mieter aufgrund der COVID-19-Pandemie vorübergehend leistungsunfähig ist. Verlangt ist allein, dass die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Den Begriff "Beruhen" könnte man, Juristen sind da findig, auch so verstehen, dass sich der Mieter nach allgemeinen Überlegungen mit Blick auf die COVID-19-Pandemie dazu entscheidet, trotz Leistungsfähigkeit, nicht zu leisten.
  • Erlaubt das einem Unternehmen, das leistungsfähig ist, sich auf andere Wirkungen für die Nichtleistung zu berufen? Eher nicht. Dafür, dass die die Nichtzahlung gerade auf der Leistungsunfähigkeit des Mieters beruhen muss, spricht nämlich viel, wenn man sich die Begründung Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB anschaut und daraus den Sinn und Zweck des Gesetzes ermittelt.
  • Und was gilt für die Wohnraummiete? An dieser Stelle wäre ich selbst, wie bereits berichtet, sehr großzügig. Bei diesem Mieter sollte reichen, dass der Arbeitslohn entfallen oder stark reduziert wurde. Ich warne also davor zu prüfen, ob der Wohnraummieter nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen die Miete nicht aufbringen konnte. Unerheblich ist auch, dass er dazu ggf. teilweise in der Lage war.
• Viertens. Einigen sich die Mietvertragsparteien in Bezug auf die Miete ohne Zuhilfenahme des Gesetzes, ist hieran nicht zu rütteln. Es ist sogar anzustreben.

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