Corona und die Verfassungswidrigkeit der Kündigungsbeschränkung zu Lasten des Vermieters

Am 27.3.2020 hat der Gesetzgeber eine hier bereits an verschiedenen Stellen diskutierte Regelung zum Schutze der Mieter erlassen - Art. 240 § 2 EGBGB, wonach der Vermieter Mieträume nicht wegen Zahlungsverzugs des Mieters kündigen kann, wenn dieser Verzug auf den Auswirkungen der Covid-19 Pandemie beruht. Bekanntlich gilt diese Regelung zunächst bis zum 30.6.2020, kann um drei Monate und ggf. auch noch unbegrenzte Zeit weiter gem. § 4 II verlängert werden, sofern die Auswirkungen fortbestehen. 

Diese Regelung stellt einen Eingriff in das Eigentumsgrundrecht des Vermieters gem. Art. 14 I GG dar - seine bislang bestehende Kündigungsmöglichkeit bei Zahlungsverzug mit Räumung und Inbesitznahme wird theoretisch sogar auf unbestimmte Zeit abgeschafft. Für den Vermieter hat dies gravierende Folgen - insbesondere kann er das Objekt dann nicht räumen und neu vermieten mit dann wieder bei Neuvermietung pünktlich eingehenden Mietzahlungen. Sein finanzieller Schaden kann so immens sein, gerade dann, wenn vom illiquiden Mieter Zahlungen nicht mehr zu erwarten sind und Vollstreckungen fruchtlos bleiben.

Der Gesetzgeber hat mit dieser Regelung versucht, zu Gunsten der Mieter die Folgen der Pandemie abzumildern - unzweifelhaft eine sinnvolle Maßnahme. Diese geht jedoch ohne jede weitere Abwägung der Interessen der Beteiligten schlichtweg zu Lasten der Vermieter aus - und hier gibt es nicht nur Großvermieter, die vielleicht erst langfristig unter diesen Mechanismen leiden, sondern auch viele Kleinvermieter, die auf die Zahlung der monatlichen Mieten zum eigenen Überleben angewiesen sind.

Es mehren sich die Stimmen, die von einer Verfassungswidrigkeit der Kündigungsbeschränkung ausgehen. So vertreten etwa Uth/Barthen, NZM 2020, 385, die Auffassung, dass eine finanzielle Kompensation zugunsten der Vermieter fehlt; diese würde aber das Übermaßverbot verlangen (ausgleichspflichtige Inhalts- und Schrankenbestimmung). Ich selbst habe in einem Aufsatz in der Zeitschrift Das Grundeigentum (2020, 585ff) diese Ansicht ebenfalls vertreten. Tatsächlich fordert nämlich Art. 14 I GG bereits bei derartigen Eingriffen gerade auch im Mietrecht eine Abwägung der beiderseitigen Interessen - vom BVerfG immer wieder verlangt, etwa BVerfGE 95, 64 (84) für Abwägungen von Mieter- und Vermieterinteressen. Eine solche Abwägung hat vorliegend auch ausweislich der Gesetzesbegründung nicht einmal stattgefunden, so dass bereits ein Abwägungsausfall vorliegt; aber auch die Verhältnismäßigkeit im engeren Sinne ist nicht gewahrt, wie ich dort erläutere. Es kommt hinzu, dass derartige Eingriffe zu Lasten des Vermieters durch Verordnungsermächtigungen gem. Art. 240 § 4 II EGBGB erfolgen dürfen - das aber widerspricht schon dem Parlamentsvorbehalt und Art. 80 I 2 GG.

Ist also die Neuregelung verfassungswidrig, so sollte der Gesetzgeber zügig reagieren, um beide Vertragsparteien vernünftig zu schützen. Hier bieten sich andere Regelungen an ; man mag Art. 240 EGBGB § 2 dort ganz streichen, damit eine Abwägung wie in Art. 240 EGBGB § 1 erfolgen kann. Oder : man kümmert sich endlich um die Heilungsmöglichkeit des § 569 III Nr. 2 BGB, dehnt die zwei Monate zunächst zeitlich aus und wendet die Norm auch auf die fristgemäße Kündigung des § 573 BGB bei Zahlungsverzug an, was der BGH ja momentan noch untersagt.

Denn jetzt bedeutet die Regelung letztlich: kommt der Mieter pandemiebedingt in Zahlungsverzug, kann der Vermieter fristlos sehr wohl kündigen. Die verfassungswidrige Kündigungsbeschränkung hilft dem Mieter nicht. Reagiert der Gesetzgeber hier nicht umgehend, so ist der vom Gesetzgeber propagierte Mieterschutz nichts anderes als ein Papiertiger.

Hinweise zur bestehenden Moderationspraxis
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