Mit der Lupe: wann ist die Wohnung unrenoviert/renovierugsbedürftig
Gespeichert von Dr. Klaus Lützenkirchen am
Der Entscheidung des BGH v. 18.3.2015 (VIII ZR 185/14) lässt sich entnehmen, dass eine Formularklausel zu Schönheitsreparaturen nicht nur unwirksam ist, wenn die Wohnung insgesamt unrenoviert ist, sondern auch wenn nur Teile renovierungsbedürftig sind. Nun hat die 67. Zivilkammer des LG Berlin (LG Berlin v. 4.6.2015 – 67 S 140/15) das Rennen um die „anschaulichste“ Konstellation eröffnet. Die Fensterrahmen waren nicht (frisch) renoviert und wiesen Lackabplatzungen auf. Zu recht macht die Kammer deutlich, dass es nicht auf den Umfang des Renovierungsbedarfs ankommt, sondern allein darauf, dass erhebliche Gebrauchsspuren vorhanden waren und der Vermieter dem Mieter dafür keinen Ausgleich verschafft hat.
Für die Frage der Renovierungsbedürftigkeit ist allein zu ermitteln, ob eine der in § 28 Abs. 4 S. 3 II.BV beschriebenen Leistungen in einem Teil der Mieträume zu Beginn des Mietvertrages fällig war. Ist das der Fall, müsste der Mieter mit seiner Renovierung Gebrauchsspuren beseitigen, die nicht von ihm stammen. Damit ist das Äquivalenzsverhältnis grundsätzlich gestört. Dem Vermieter bleibt allein die Möglichkeit, sich zu rettem, wenn die Gebrauchsspuren nicht erheblich sind. Das kommt in Betracht, wenn sie nicht ins Auge fallen oder mit geringen Aufwand beseitigt werden können.
Mit Rücksicht darauf können also schon der Katscher in der Tür oder der dunkle Rand um die Deckenlampe im Gäste-WC die Unwirksamkeit der Renovierungsklausel bewirken, wenn der Vemieter vergisst, die Renovierung insoweit „aufzufrischen“ (BGH v. 18.3.2015 - VIII ZR 185/14 Rz. 34).