Minderung und Betriebskostenbelastung
Gespeichert von Dr. Klaus Lützenkirchen am
Vor drei Jahren hat der BGH festgestellt, dass die Bruttomiete Grundlage für die Minderung i.S.v. § 536 BGB ist.(BGH Urteil vom 6.4.2005 – XII ZR 225/03, NZM 2005, 455). Hauptargumente waren
- Gleichbehandlung des Mieters bei Netto- und Bruttomiete
- Identischer Wortlaut in § 535 BGB und § 536 BGB
- Bessere Praktikabilität, weil sonst ggf. untersucht werden muss, welche Betriebskosten tangiert sind (z.B. Heizungs- oder Aufzugsausfall)
Seither wurde diskutiert, welche Auswirkungen dies auf die Betriebskostenabrechnung habe könne. Überwiegend geht man wohl davon aus, dass das Abrechnungsergebnis ebenfalls gemindert ist, weil die Betriebskosten eben ein Teil der Miete sind.
Im Hinblick auf das Praktikabilitätsargument geht das OLG Dresden nun davon aus, dass die Heizkosten als Teil der Betriebskosten nicht gemindert werden, wenn der Mangel und Heizleistung nicht tangiert hat (z.B. bei Baulärm). Immerhin seien die Heizkosten von den übrigen Betriebskosten klar abgrenzbar, wenn darüber eine separate Abrechnung erteilt werde (OLG Dresden v. 31.7.2007 – 5 U 284/07, BeckRS 2008, 02184 = GuT 2008, 35).
Das ist nicht richtig. Wenn man es für richtig hält, die Minderung auf das Betriebskostenergebnis (ein zweites Mal) anzuwenden, kann nicht danach differenziert werden, ob die Kosten durch eine separate Abrechnung ermittelt werden. Die Anordnung lautet, dass die Minderung von der Bruttomiete erfolgt. Sind Pauschalen für Betriebs- und Heizkosten vereinbart, würde damit auch die Möglichkeit eröffnet, die Bemessungsgrundlage zu variieren. Ist ein Teil der Bruttomiete variabel, wie das bei Vorauszahlungen wegen der Abrechnungspflicht der Fall ist, wird dem Gleichbehandlungsgebot nur Rechnung getragen, wenn die Betriebskosten insgesamt in die Bemessung einfließen (wie dies bei der von vorneherein vereinbarten Bruttomiete eben auch der Fall ist).