Versorgungssperre keine verbotene Eigenmacht des Vermieters
Gespeichert von Dr. Klaus Lützenkirchen am
Insbesondere im Fall des Zahlungsverzuges des Mieters stellt sich nach der Kündigung des Vermieters häufig die Frage, ob der Vermieter noch verpflichtet ist, die Versorgung des Mieters mit Energie sicher zu stellen. Die bisher h.M. hält die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts an Versorgungsleistungen für unzulässig, weil diese Leistungen für den unterbrochenen Zeitraum nicht nachgeholt werden können (z.B. OLG Hamburg v. 3.11.1977 - 4 W 48/77, WuM 1978, 169; LG Berlin v. 19.6.2003 - 67 S 376/02, WuM 2003, 508; Horst, NZM 1998, 139 m.w.N.) Dementsprechend soll der Mieter trotz Nichtzahlung der Miete im Wege der einstweiligen Verfügung wegen verbotener Eigenmacht die Aufnahme der Energieversorgung erreichen können (OLG Köln v. 26.4.2003 - 1 U 67/03, NZM 2005, 67). Denn es kann nicht zwischen Besitz und Mietgebrauch, der nicht von § 858 BGB geschützt wird, unterschieden werden (OLG Saarbrücken v. 25.9.2005 - 8 W 204/05 - 30 -, NJOS 2006, 2059).
Der BGH (Urteil v. 6.5.2009 - XII ZR 137/07) hat nun die Auffassung des KG (KG v. 8.7.2004 - 12 W 21/04, NZM 2005, 65) bestätigt, die Ausübung des Leistungsverweigerungsrechtes sei bei einem Mietverhältnis nicht unter dem Gesichtpunkt unzulässigen faktischen Drucks verboten du die Unterbrechung der Wasserversorgung stelle keine verbotene Eigenmacht dar. Es sei zu trennen zwischen dem reinen Besitz an der Mietsache und der Erbringung der vereinbarten Nebenleistungen (z. B. Heizung, Wasser) im Rahmen der Gebrauchsgewährung nach § 536 BGB.
Aus der Presseerklärung geht hervor, dass die Versorgungssperre des Vermieters ihre Grenzen durch die Grundsätze von Treu und Glauben erhält und in der Entscheidung dazu Beispielsfälle aufgezeigt sein sollen. Bei Nichtzahlung der Miete und Schaden für den Vermieter könne ein solcher Ausnahmefall aber nicht angenommen werden.
Das gilt dann aber auch für die Wohnraummiete. Unabhängig von den technischen Voraussetzungen, sollte der Wohnraumvermieter sich aber zumindest noch bis zum Vorliegen der vollständigen Entscheidungsgründe zurückhalten.