Sinn und Unsinn von Fristen bei Schönheitsreparaturen
Gespeichert von Dr. Klaus Lützenkirchen am
Der BGH hat zum Ausdruck gebracht, dass die Fristen des Mustermietvertrages des BMJ von 1976 bei der Beurteilung von Renovierungsklauseln nur noch herangezogen werden können, wenn der Vertragsschluss vor dem 1.1.2008 stattgefunden hat (BGH v. 26.9.2007 - VIII ZR 143/06, WuM 2007, 684 = NZM 2007, 879). Möglicherweise gelten daher in Zukunft anderen, insbesondere längere Fristen. Ein Rückgriff auf die Zeiträume in der Wertermittlungsrichtlinie zur ImmoWertVo 2010 (WertR 2006) ist aber nicht hilfreich (dazu Langenberg, WuM 2006, 122, der danach Fristen von 5, 8 und 10 Jahren befürwortet). Diese Werte repräsentieren nämlich die Lebensdauer der dort bezeichneten Baumaterialien. Um Fristen für eine Abnutzung, die Renovierungsbedarf erzeugt, als Orientierung festlegen zu können, muss auf Erfahrungswerte zurückgegriffen werden. Dazu muss aber hinsichtlich der verschiedenen Nutzungen differenziert werden, was letztlich die Einholung von Sachverständigengutachten im Einzelfall erfordert.
Die Funktion von (allein wirksamen: weichen) Fristenplänen besteht in der zeitlichen Orientierung bei der Feststellung der Fälligkeit und der Bemessung der Höhe des Abgeltungsanspruchs. Da im Zusammenhang mit Abgeltungsklauseln aber ohnehin nur mehrere Berechnungsbeispiele im Mietvertrag die Transparenz verdeutlichen sollen, kann dadurch weder eine Verbindlichkeit anderer Fristen herbeigeführt werden noch die richtige Zeitbestimmung ermittelt werden. Denn es geht allein darum, dem Mieter die Auswirkungen seiner Abnutzung auf die Höhe des Anspruchs des Vermieters nahe zu bringen. Dafür ist aber keine Fristenregelung bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen erforderlich.
Demnach beschränkt sich der Zweck von (weichen) Fristenplänen auf eine Beweiserleichterung. Sind nach dem Mietvertrag vereinbarte Regelfristen bei Ende des Mietvertrages nicht abgelaufen, sieht die Regelung über die Renovierung aber vor, dass bei starker oder geringer Abnutzung seit Mietbeginn kürzere oder längere Fristen nach dem Grad der Erforderlichkeit einzuhalten sind, enthält die Klausel damit eine sog. „weiche“ Ausführungsfrist. Soll die Fristenregelung in den AGB aber nur für den Regelfall gelten und Ausnahmen nach dem Erhaltungszustand zulassen, trifft den Mieter die Beweislast, dass entgegen der im Vertrag genannten Frist noch keine Renovierungsbedürftigkeit besteht (BGH v. 8.10.2008 - XII ZR 84/06, NJW 2008, 3772 = NZM 2008, 890). Nimmt der Vermieter umgekehrt aber für sich eine Verkürzung der Regelfristen in Anspruch, muss er darlegen und beweisen, dass der Erhaltungszustand der Mieträume eine frühere Ausführung der Schönheitsreparaturen erfordert (OLG Düsseldorf v. 1.10.2009 – 10 U 58/09, ZMR 2010, 356 = GE 2009, 1553).
Wer diese Vorteile in Anspruch nehmen will, sollte einen Fristenplan regeln. Dabei muss er jedoch Vorsorge treffen, dass die gewählten Fristen unangemessen und damit unwirksam sind. Für diesen Fall muss in der Regel der Vermieter den Eintritt der Fälligkeit anhand des Zustandes darlegen und beweisen. Werden weiche Fristen geregelt, ist die Versuchung groß, den Zustand nicht festzuhalten. Werden sie zwar weich, aber zu kurz bemessen, sind sie unwirksam und führen auch keine Orientierungshilfe herbei. Deshalb sollte nicht nur derzeit von der Regelung von Renovierungsfristen abgesehen werden.