Bauträgervertrag und Zahlung der letzten Rate auf ein Notaranderkonto - zu KG , Urt. v. 7.5.2019, 21 U 139/18

Angesichts des allgemeinen Baubooms in bundesdeutschen Groß- und Millionenstädten spielt in dieser Zeit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) eine immer größere Rolle, insbesondere der dort in § 3 II MaBV festgelegte Ratenzahlungsplan. Danach darf der Bauträger vom Bauherrn grundsätzlich - wenn keine Bürgschaft gestellt - Gelder nur verlangen und entgegennehmen, wenn sich der Bautenstand auch entsprechend entwickelt hat.

In dem vom Kammergericht Berlin entschiedenen Fall zahlte der Käufer die Schlussrate von 3,5% nicht. Im Kaufvertrag war vereinbart, dass die Summe auf ein Anderkonto der Notarin, die den Kaufvertrag beurkundet hatte, zu zahlen war. Auch auf dieses Konto zahlte der Käufer nicht, weil er die Klausel im Notarvertrag für unwirksam hielt.

Diese Auffassung teilt das KG Berlin nicht. Eine Zahlung auf ein Anderkonto sei von der MaBV gedeckt, zumal der Erwerber bis zur vollständigen Fertigstellung des Objekts nicht über Liquidität die Schlussrate verfügen müsse. Auch behalte der Käufer ja schon Besitz an der Sache.

Leider setzt sich das KG nicht mit den Auffassungen auseinander, die Gegenteiliges vertreten. Mit guten Gründen lässt sich argumentieren, dass ein auf einem Anderkonto befindlicher Betrag dem Erwerber nichts nütze - ausgezahlt werden könne erst mit der Zustimmung des Bauträgers, der ggf. über einen Prozess einzuholen ist. Der Bauträger hat zwar von dem Betrag auf dem Anderkonto auch nichts. Bestehen aber zudem noch Mängel am Objekt, die von einer anderen Rate (5%-Einbehalt gem. § 632a BGB) nicht gedeckt sind, so hilft der Betrag auf einem Anderkonto dem Käufer nicht weiter, will er weitere Mängel beheben. Vertretbar ist es insofern, jedenfalls dann, wenn ein Erwerber substantiiert weitere Baumängel behauptet, eine solche Klausel unter Verstoß gegen §§ 3 II, 12 MaBV i.V.m. § 134 BGB als unwirksam anzusehen.

Insgesamt gilt, dass angesichts des allgemeinen Baubooms die Beeinflussbarkeit des Käufers auf den Inhalt des Bauträgervertrages in den letzten Jahren abgenommen hat. Ein Bauträger kann ohne weiteres für den Erwerber ungünstige Klauseln in den Vertrag mit aufnehmen lassen - und leider sind viele Notare dazu auch bereit. Anderenorts wird bereits ein Tätigwerden des Gesetzgebers verlangt, um die Ausgewogenheit für die Zukunft wieder herzustellen (vgl. etwa Grziwotz, NZBau 2019, 218ff).

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