Minderungsausschluss auch in der Gewerberaummiete unwirksam
Gespeichert von Dr. Klaus Lützenkirchen am
Auch der BGH ging bisher davon aus, dass der formularmäßige Ausschluss des Rechts zur Minderung in einem Mietvertrag über Gewerberaum die durch § 536 BGB vorgesehene Automatik verhindert (BGH v. 20.6.1984 – VIII ZR 337/82, NJW 1984, 2404; BGH v. 27.1.1993 - XII ZR 141/91, NJW-RR 1993, 519). Bei entsprechender Klausel war der Mieter, der sich auf einen Mangel der Mietsache beruft, deshalb gezwungen, die Mietzahlung unter Vorbehalt zu leisten und den zuviel gezahlten Betrag über § 812 BGB zurück zu verlangen.
Nunmehr hebt er hervor, dass eine Klausel, mit der die Minderung ausgeschlossen werde, durchaus auch in dem Sinne interpretiert werden kann, dass die Minderung an ausgeschlossen werde (BGH v. 12.3.2008 - XII ZR 147/05). Jedenfalls ergebe sich hier eine Unklarheit, die im Zweifel zu Lasten des Verwenders gehe, § 305c Abs. 2 BGB. Dies ist im Zweifel der Vermieter. Ein völliger Minderungsausschluss verletzt aber das Äquivalenzprinzip in unerträglicher Weise und führt daher zur Unwirksamkeit des Minderungsausschlusses, § 307 BGB.
Die Entscheidung ist nur auf den ersten Blick einzelfallbezogen. Der BGH ist sichtlich bemüht, davon abzulenken, dass er die Anwendung des § 305c Abs. 2 BGB in den vorangegangenen Entscheidungen übersehen hat. Jedenfalls kann ein Minderungsausschluss schon nach seinem Wortlaut im Zweifel dahin ausgelegt werden, dass nicht nur die Technik des § 536 BGB nicht eintreten soll, sondern die Minderung an sich verhindert werden soll.
Um diese Unsicherheit zu vermeiden, sollte der Vermieter den Minderungsausschluss um einen Satz ergänzen, der klar stellt, dass dem Mieter der Rückforderungsanspruch bleibt.