Landpachtvertrag: Exakte Bezeichnung der verpachteten Flächen unverzichtbar

Die praktischen Auswirkungen einer unzulänglichen Bezeichnung von Pachtflächen zeigt ein Urteil des Landwirtschaftsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 13.04.2014 – I – 10 U 92/13: Der spätere Erblasser hatte einem anderen Landwirt mit einem Pachtvertrag aus dem Jahre 2001 Landwirtschaftsflächen für einen Zeitraum von 12 Jahren, der am 01.10.2013 endete, verpachtet. Bei der Bezeichnung des Pachtgegenstandes war lediglich die Gemeinde, in der sich die Grundstücke befinden, sowie die allgemeine Wirtschaftsart „Acker“ nebst der Größe vermerkt. Angaben über Flur und Flurstück enthielt der Pachtvertrag nicht. Im Januar 2012, als der Eigentümer an einer Erkrankung im fortgeschrittenen Stadium litt, kam es zu einer Vereinbarung mit dem Pächter, die eine Verlängerung des Pachtvertrages bis zum 30.09.2043 (!) zum Gegenstand hatte. Kurze Zeit später verstarb der Eigentümer. Seine Rechtsnachfolger kündigten das Pachtverhältnis gegenüber dem Pächter mit gesetzlicher Frist zum 30.09.2014. Sie argumentierten, die Vertragsverlängerung habe dem Schriftformerfordernis des § 585 a BGB nicht genügt mit der Folge, dass der Pachtvertrag nach § 594 a Abs. 1 BGB i. V. m. § 585 a BGB zum Schluss des nächsten Pachtjahres möglich sei. Der Pächter verwies auf die Vertragsverlängerung. Der Rüge nicht gewahrter Schriftform hielt er entgegen, zwischen ihm und dem früheren Eigentümer habe Klarheit bestanden, welche Flächen verpachtet sind.

Das Oberlandesgericht Hamm bestätigt die Wirksamkeit der Kündigung zum 30.09.2014 und damit die fehlende Wahrung der Schriftform des § 585 a BGB. Dazu stellt das Oberlandesgericht Hamm klar, dass für die Einhaltung der Schriftform bei einem Landpachtvertrag, der länger als zwei Jahre gelten soll, der gesamte Vertragsinhalt einschließlich aller Vereinbarungen, die Bestandteil des Vertrages sein sollen, formbedürftig sind. Dazu gehören die vollständige Bezeichnung der Vertragsparteien, des Pachtgegenstandes, der Pachtzeit und der Höhe der Pachtzinsen. Für die Bezeichnung des Pachtgegenstandes genügt es nicht, lediglich eine Gemarkung und eine ungefähre Größe anzugeben, selbst wenn den Vertragsparteien klar ist, welche Fläche verpachtet sein soll. Maßstab ist insoweit, dass sich allein aus der Vertragsurkunde für einen Dritten oder den Rechtsnachfolger einer der Vertragsparteien ergeben muss, welche Rechte und Pflichten nach den §§ 593 a, 566 BGB auf ihn übergehen. Diese Anforderung erfüllte die allgemeine Bezeichnung der Pachtflächen nicht, zumal der Eigentümer auch noch einen Teil der allgemein bezeichneten Fläche an einen anderen Pächter verpachtet hatte.

Der Verstoß gegen das Schriftformerfordernis hat freilich nicht die Unwirksamkeit des Landpachtvertrages zur Folge. Konsequenz des Schriftformverstoßes ist vielmehr, dass der Vertrag gemäß § 585 a BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist in § 594 Abs. 1 BGB jederzeit gekündigt werden kann.

Die schönste Laufzeitvereinbarung für einen Landpachtvertrag ist damit nichts wert, wenn die Pachtfläche nicht exakt bezeichnet ist. Für die Praxis kann nur geraten werden, die Pachtfläche mit Gemarkung, Flurnr. und Flurstücknr. sowie Größenangaben präzise zu bezeichnen.

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