Gewollte Lücke im Mieterschutz
Gespeichert von Dr. Klaus Lützenkirchen am
Eine wesentliche Säule des Mieterschutzes ist der Kündigungsschutz. Danach wird dem Wohnungsmieter unter anderem eine zweite Chance eingeräumt, wenn er einmal innerhalb von zwei Jahren in Zahlungsverzug geraten ist und der Vermieter deshalb fristlos kündigt, §§ 543 Abs. 2 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Diesen Schutz kann der Vermieter umgehen, indem er aus Anlass des Zahlungsverzuges nicht fristlos, sondern ordentlich nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung) kündigt. Denn diese Kündigung kann nicht durch vollständigen Ausgleich des Rückstandes geheilt werden. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist auf die ordentliche Kündigung nicht anwendbar BGH v. 16.2.2005 – VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334. Nach der neuesten Entscheidung muss nun davon ausgegangen werden, dass die ordentliche Kündigung nur dann nicht durchgreift, wenn die Nichtzahlung auf einem Versehen beruht (vgl. BGH v. 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, FD-MietR 2008, 250672). Damit kann der Vermieter den Mieterschutz in einem ganz wichtigen Bereich übergehen.
Diese Rechtslage war schon vor der Mietrechtsreform bekannt. Denn die Anwendbarkeit des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf die ordentliche Kündigung hatte bereits das OLG Stuttgart v. 28.8.1991 – 8 REMiet 2/91, NJW-RR 1991, 1487 abgelehnt. Also war diese Lücke gewollt.
Der Vermieter sollte also immer zumindest gleichzeitig und vor allem hilfsweise ordentlich kündigen, sobald der Wohnraummieter mit Zahlungen in einen ausreichenden Rückstand gerät.