Schriftform: Schluss mit der Förmelei

Die Schriftform erfordert, dass die Einigung der Parteien über einen Mietvertrag, dessen Laufzeit ein Jahr überschreiten soll, schriftlich dokumentiert wird. Vor diesem Hintergrund wurden insbesondere dann Mängel der Schriftform angenommen, wenn die Einigung z.B. unter Verletzung der üblichen Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB zustandegekommen war, ohne dass gerade diese Einigung schriftlich niedergelegt war.

Beispiel: der Vermieter hatte den Mietvertrtagsentwurf unterschrieben an den Mieter gesendet, der den Mietvertrag erst nach sechs Wochen unterschrieben zurückgab. Zu diesem Zeitpunkt war die übliche Annahmefrist von höchstens drei Wochen abgelaufen. Der Vermieter nahm das (neue) Angebot des Mieters (§ 151 BGB) konkludent an, indem er die Mietsache übergab und die monatliche Miete entgegennahm. Diese (konkludente) Einigung war anber gerade nicht dokumentiert.

Dieser - reinen - Förmelei ist der BGH jedoch entgegengetreten (BGH v. 24.2.2010 - XII ZR 120/06). Zu recht stellt er darauf ab, dass der Erwerber, der Schutzsubjekt des §°550 BGB ist, auch aus einem nach Ablauf der Annahmefrist zustandegekommenen Mietvertrag ablesen kann, welche Pflichten auf ihn zukommen, wenn er die Mietsache erwirbt.

Dieses Urteil liegt auf der Linie, die der BGH durch seine Briefwechsel-Entscheidung (BGH v. 14.7.2004 – XII ZR 68/02, NZM 2004, 738) vorgezeichnet hat. Es kommt nicht wesentlich darauf an, wie die Einigung zustande gewkommen ist, sondern ob alle wesentlichen Regelungen schriftlich dokumentiert sind. Dies zeigt Praxisnähe und fördert nicht den Formalismus (anders aber KG v. 25.1.2007 – 8 U 129/06, NZM 2007, 517; Leo, MietRB 2003, 15; Lindner-Figura/Hartl, NZM 2003, 750; Stiegele, NZM 2004, 606).

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