Schlüsselverlust und Schadensersatz

Der Schlüsselverlust des Mieters an sich führt noch nicht zu einem Schaden. Denn die Schließanlage bleibt funktionstüchtig und der Vermieter erfährt auch sonst keine Vermögenseinbuße. Allerdings kann der Verlust eines Schlüssels eine Missbrauchsgefahr hervorrufen. Deshalb erhält der Vermieter Schadensersatz, wenn er wegen einer bestehenden Missbrauchsgefahr die Schließanlage austauscht (BGH v. 5.3.2014 - VIII ZR 205/13). In Zukunft wird sich in diesen Fällen die Problematik auf die Frage konzentrieren, wann eine ausreichende Missbrauchsgefahr vorliegt, die den Austausch einer Schließablage rechtfertigt.
Vielfach wird ein besonderes Gefährdungsrisiko verlangt (AG Frankfurt v. 12.5.2010 – 33 C 4131/09; AG Ludwigshafen v. 13.4.2010 – 8 C 3212/09), das insbesondere dann anzunehmen sein soll, wenn die Schlüssel zusammen mit Ausweispapieren abhandenkommen, so dass eine Identifikation der Mieträume für einen Dritten ohne weiteres möglich ist (AG Neuss v. 6.2.1991 – 30 C 439/90). Gleiches gilt, wenn sich die Schlüssel im Besitz eines sonstigen Dritten befinden, z.B. des ehemaligen Lebensgefährten, der die Herausgabe verweigert und die Wohnung kennt. Ebenso kann von dem Dienstwagen eines Mitarbeiters auf den Hauptsitz des Mieters geschlossen werden (KG v. 11.2.2008 – 8 U 151/07), wobei die Gefahr nicht dadurch entfallen soll, dass seit dem Verlust ein längerer Zeitraum vergangen ist. Immerhin muss damit gerechnet werden, dass Diebe jede Gelegenheit ergreifen (KG v. 11.2.2008 – 8 U 151/07, LG Heidelberg v. 24.6.2013 – 5 S 52/12; a.A. AG Wolfratshausen v. 30.7.2013 – 8 C 1056/12). Besteht kein Gefährdungspotential, reicht regelmäßig zunächst das Auswechseln der Schlösser aus, zu denen die verlorenen Schlüssel gehörten (LG Köln v. 29.7.1992 – 10 S 150/92). Lassen sich die Umstände des Verlustes nicht klären, ist im Zweifel von einer Missbrauchsgefahr auszugehen (LG Heidelberg v. 24.6.2013 – 5 S 52/12).

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